Falls Sie an dem Kauf einer Immobilie in Portugal interessiert sind, finden Sie unten aufgelistet die hierbei anfallenden Kosten und Steuern.

Zum Zeitpunkt der Kaufsvertrag muss der Käufer zwei Steuern zahlen (IMT + IS) + Registrierung + Notar (oder eine andere juristische Stelle für diese Akt).

* IMT (Städtische Grunderwerbsteuer)
* IS ("Stempelsteuer")
* Registrierung der Kaufvertrag (die Kosten können variieren, wenn Sie einen Kredit aufnehmen)
* Notar oder (andere juristische Stelle für den Akt)

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)/ (Grunderwerbsteuer), früher bekannt als SISA

* Die IMT Steuer (Grunderwerbsteuer) wird auf die kostenpflichtige Übertragung des Besitz- und Nutzungsrechts der Immobilie erhoben.

* Die IMT (Grunderwerbsteuer) wird nach dem höheren Betrag berechnet: dem Verkaufswert der Immobilie in der Kaufurkunde oder dem im Grundbuch eingetragenen Steuerwert (Valor Patrimonial).

* Wenn bei einem Immobilientausch Steuern anfallen, liegt die Last beim Käufer, der am Ende das teurere Haus erhält.

*Diese IMT (Grunderwerbsteuer) muss erst am Tag der Unterzeichnung der Verkaufsurkunde bezahlt werden. Manchmal ist es auch möglich, die Zahlung an dem Ort vorzunehmen, an dem die Kaufvertrag unterzeichnet wird, oder sie kann direkt in „Finanzamt“ bezahlt werden, durch Homebanking, bei Bankinstituten, die ein Protokoll mit der Steuerbehörde haben, bei CTT/Postämtern oder bei am Geldautomaten. (Der Nachweis über diese Steuerzahlung muss beim Notar oder einer anderen juristischen Stelle für den Akt vorgelegt werden).

• Seit dem 1. Januar 2007 wurden zwei verschiedene Arten der IMT Steuer eingeführt. Welche dieser beiden Steuerarten jeweils anfällt, hängt davon ab, ob es sich beim Kauf einer Immobilie um einen Hauptwohnsitz (1. Tabelle) oder um eine Zweitwohnung oder Ferienhaus handelt (2. Tabelle).

• Die Höhe der zu zahlenden IMT Steuer wird anhand des Wertes der Immobilie berechnet. Ob das Objekt als Haupt- oder lediglich als Zweitwohnsitz genutzt wird, spielt dabei, wie bereits erwähnt, ebenfalls eine Rolle.

Weitere Informationen hierzu können Sie den folgenden Tabellen entnehmen, aktueller Stand: 2020 (Oficio Circulado AT nº 40118, 3/4/2020).

1. Tabelle

IMT für städtische Gebäude oder Immobilienanteile, die ausschließlich als festen Hauptwohnsitz genutzt werden

2. Tabelle

IMT für städtische Gebäude oder Immobilienanteile, die ausschließlich als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil genutzt werden

Note: Die oben aufgeführten Werte beziehen sich ausschließlich auf Häuser und Appartements, die als Wohnsitz genutzt werden (unabhängig davon ob es sich hierbei um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt).

Ein Steuererlass erfolgt beim:

- Erwerb einer Immobilie im Wert von weniger als € 97.064,00

 In den folgenden Fällen werden weitere Steuergebühren erhoben:

• beim Erwerb eines ländlichen Gebäudes (Grundstück für landwirtschaftliche Nutzung) wird eine Gebühr von 5 % fällig.

• beim Erwerb eines städtischen Gebäudes (städtisches Bauland), das nicht als Wohnsitz genutzt wird (z. B. für kommerzielle Zwecke),  wird eine Gebühr von 6,5 % fällig

•  hat der Käufer seinen (Wohn)Sitz in einem Land, Gebiet oder Region mit günstigeren Steuergesetzen,  ist ein Steuererlass oder -reduzierung nicht möglich und es wird eine Gebühr in Höhe von 8 % erhoben.

Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie Sie den zu zahlenden IMT-Betrag errechnen, beim Kauf einer Immobilie im Wert von 250.000 €, die als fester Wohnsitz genutzt werden soll (Tabelle I):

Beispiel:Verkaufpreis des Gerbäudes oder Immobilienanteils x anfallende Steuer/Prozentanteil - absetzbarer Anteil = (zu zahlender IMT-Betrag)

zb; €250.000 x 7% = €17.500 - €9.545,18 = €7.954,82 (zu zahlender IMT-Betrag)

Stempelsteuer (Imposto de selo)

• Diese Steuer ist Pflicht und wird auf alle Handlungen, Verträge, Dokumente, Bücher, Papiere usw. erhoben, gemäß den allgemeinen Stempelsteuer-Bestimmungen.
• Im Falle eines steuerpflichtigen Erwerbs / Kaufs des Eigentumsrechts für Immobilien (Erwerb von autonomen Anteilen eines Gebäudes), wird diese Steuer, in Höhe von 0,8 % oder 1%, falls der Wert der Immobilie €1Mio oder mehr beträgt, zu der IMT hinzugerechnet und muss vom Käufer beim Finanzamt (oder bei einer Filiale von “Casa Pronta”) bezahlt werden.

 Notar und Einträge: (Notario e Registos)

Die Kosten hierfür werden vom Käufer getragen. Der Notar berechnet ca. 0.5 % des in der Verkaufs-/Besitzurkunde eingetragenen Kaufpreises für seine Dienstleistungen. Darin enthalten sind: Bearbeitungsgebühren, Zeugnisse und die Ausstellung der Verkaufsurkunde.

Nach Abschluss des Kaufvertrags (Unterzeichnung der Verkaufsurkunde), müssen die endgültigen Einträge vorgenommen werden. Ein gewöhnlicher Eintrag kostet Sie min. 250 Euro. Weitere Informationen und Preise können Sie der Seite des Instituts für Einträge und Notariate (http://www.irn.mj.pt/) sowie der Seite des  Notaren Ordem dos Notarios  entnehmen

IMI (Grundsteuer) /Imposto Municipal sob o Imovel

Der Erwerb der Immobilie muss 60 Tage nach der Übertragung des Objekts dem zuständigen Finanzamt (abhängig vom Standort der Immobilie) gemeldet werden, um Eintragungen oder Aktualisierungen im Steuerregister vornehmen zu können.

Die Grundsteuer wird auf den Einheitswert der ländlichen und städtischen Gebäude, die sich auf portugiesischem Territorium befinden, erhoben. Seit 2013 erfolgt die Bezahlung der Grundsteuer wie folgt:

• Als einmalige Zahlung, falls der Jahreswert weniger als €250 beträgt (im April)
• In zwei Raten, sollte der Jahreswert mehr als €250 und weniger als €500 betragen (im April und November)
• In drei Raten, wenn der Jahreswert höher ist als €500 (im April, Juli und November)

Die Stadtbezirke legen jedes Jahr den anfallenden Steuersatz fest, mittels eines Beschlusses der Gemeindehauptversammlung. Die Bezirke behalten sich die Möglichkeit vor, die Steuersätze pro Gemeinde festzulegen.

Der Einheitswert der Gebäude wird anhand der folgenden 5 Punkte ermittelt:

Die Steuersätze der Grundsteuer sind wie folgt:

• In 2012 wurde im Rahmen der “Estatuto dos benefícios Fiscais – EBF” (Satzung für Steuerbegünstigung) die Frist für einen Steuererlass für einen festen Hauptwohnsitz von 3 Jahren, für Gebäude mit einem Einheitswert von bis zu 125.000 Euros.

 Anmerkung: Um eine Freistellung von der Grundsteuer zu erteilen, werden die Behörden verschiedene Faktoren, wie z. B. den steuerpflichtigen Wert und die Nutzung der Immobilie sowie die finanzielle Situation der Eigentümer überprüfen

• Ab 2017 wird eine zusätzliche Grundsteuer auf Immobilien, deren steuerpflichtige Wert €600.000 übersteigt, erhoben. Diese Grundsteuer (IMI) beträgt 0,4% - 0,7%. Sollte der steuerpflichtige Wert der Immobilie €1.000.000 übersteigen, wird dem Eigentümer eine zusätzliche Grundsteuer in Höhe von 1% berechnet.

Eine Immobilie in Portugal zu kaufen ist ein einfacher Prozess, solange man sich an die gesetzlichen Richtlinien hält. Diese Prozedur erfordert genaue Nachforschungen und sollte immer von einem kompetenten Fachkundigen begleitet und unterstützt werden.

Von einem qualifizierten Immobilienmakler, mit einer AMI Lizenznummer (anerkannter Makler) und von Rechtsanwälten und / oder einem Rechtsbeistand.

Aus diesem Grund haben wir, von „Vernon“, Ihnen im unten aufgeführten Text detaillierte Informationen zusammengestellt, die Ihnen den Kaufprozess einer Immobilie Schritt für Schritt erklären und Ihnen helfen, alle Fragen, die diesen betreffen, zu beantworten.

Von dem Zeitpunkt, an dem das Angebot akzeptiert wird, bis zum Kaufvorvertrag, kann es zwischen einer und vier Wochen dauern. Das hängt davon ab, ob Sie, als Käufer, eine Hypothek oder eine Finanzierung erst noch beantragen müssen und natürlich auch davon, ob die Dokumente des Verkäufers in Ordnung sind. Nach Abschluss des Kaufvorvertrags bis zum Grundbucheintrag kann es unter Umständen nur 7 Tage dauern, in der Regel sind es jedoch zwischen 30 und 60 Tage, die sich im Höchstfall bis zu 90 Tage hinziehen können. Die Länge dieser Zeitspanne hängt normalerweise davon ab, ob finanzielle Fragen zu klären sind, die eventuell mit einer Hypothekbeantragung, seitens des Käufers oder einer Hypothekrückzahlung seitens des Verkäufers, im Zusammenhang stehen.

1. Schritt) Durch Besichtigungen die passende Immobilie finden.

2. Schritt) Durch den Makler ein Angebot für das ausgesuchte Objekt/Geschäft unterbreiten.

3. Schritt) Einen Rechtsanwalt oder Rechtsbeistand suchen, der Sie unterstützt oder Sie sogar im Kaufprozess vertritt. In diesem Fall benötigt er von Ihnen eine Vollmacht, die besagt, dass er in Ihrem Namen alle Dokumente unterschreiben darf. In seinem Honorar enthalten ist die Überprüfung der gesetzlichen Dokumente (Eintragungsurkunde, Auszug aus dem Steuerregister, Nutzungslizenz, Baupläne usw.) der Immobilie/des Geschäfts, die/das Sie erwerben möchten sowie professionelle Beratung bei Steuerfragen, falls nötig.

Achtung: Als portugiesischer Staatsbürger sind Sie nicht verpflichtet, die Dienstleistungen der Anwälte und Rechtsbeistände in Anspruch zu nehmen, um eine Immobilie zu erwerben, trotzdem raten wir Ihnen, sich immer mit einem Anwalt oder einem Rechtsbeistand zu beraten, falls Sie offene Fragen und Zweifel an dem Geschäft, das Sie abzuwickeln beabsichtigen, haben.

4. Schritt) Eine Reservierungszahlung tätigen, an den Makler oder den Anwalt/Rechtsbeistand. Diese Zahlung bewirkt, dass der Verkäufer/Besitzer die Immobilie für einen gewissen Zeitraum reserviert, bis alle Dokumente vom Käufer oder seinem Vertreter überprüft wurden.

5. Schritt) Falls nötig eine Hypothek oder Finanzierung beantragen.

6. Schritt) Käufer und Verkäufer müssen ein Datum vereinbaren, um den Kaufvorvertrag und die öffentliche Verkaufsurkunde aufzusetzen.

7. Schritt) Kaufvorvertrag - in dem Kaufvorvertrag werden alle vereinbarten Klauseln aufgeführt und erklärt, so wie der Verkaufspreis, Inventar, Zahlungsformalitäten und das Datum der Verkaufsurkunde. Gleichzeitig wird an den Verkäufer oder an seinen Vertreter eine Anzahlung in Höhe von 10% - 20% des Verkaufspreises geleistet. Unabhängig davon, ob dieser Vertrag im Beisein eines Notars unterschrieben wurde oder nicht, gilt er als gültiger Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer.

Hinweis: Kommt nicht zu dem vereinbarten Vertragabschluss (datum), muss (nach portug. Gesetz), der Verkäufer den
doppelten Betrag (von die erhielt Anzahlung) vom Vorvertrag an den Käufer zurück erstatten.

8. Schritt) Zahlung der Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer werden fällig noch vor Unterzeichnung der offentlichen Verkaufsurkunde.

9. Schritt) Öffentliche Verkaufsurkunde, Unterzeichnung der Verkaufsurkunde im Beisein eines Notars und Zahlung des Restbetrags an den Verkäufer oder seinen Vertreter.

10. Schritt) Eintragung der Immobilie; nach Unterzeichnung der Verkaufsurkunde, folgt die Eintragung der Immobilie auf dem Katasteramt des Bezirks, unter dem Namen des Käufers und neuen Besitzers. Falls nötig wird das Grundsteuerformular bei dem Finanzamt des Bezirks, in dem sich die erworbene Immobilie befindet, eingereicht.

11. Schritt) Aktualisierung der Verträge für Wasser, Gas, Strom, Telefon usw. – nach dem Grundbucheintrag müssen die entsprechenden Verträge auf den neuen Besitzer umgeschrieben werden.

Wer braucht eine NIF- nummer?

Jeder, der legal in Portugal lebt, sowohl offizielle Einwohner als auch Staatsbürger, sowie ausländische Nichtansässige benötigen eine Steuernummer oder Numero de Indentificação Fiscal (NIF). (NIF ist die Abkürzung für Número de Identificação Fiscal und wird auch als Beitragsnummer (Numero de Contribuinte) oder persönliche Steuernummer bekannt)

Wenn Sie planen, nach Portugal zu ziehen, müssen Sie eine NIF beantragen – Die NIF-Nummer wird von der portugiesischen Steuerbehörde ausgestellt; Weitere Informationen finden Sie auf der offiziellen Finanzwebsite 

Die NIF ist eine einmalige neunstellige Nummer.  Ohne diese Nummer kann niemand eine finanzielle Aktivität oder ein Geschäft ausüben. Jede natürliche oder juristische Person in Portugal hat eine eigene NIF-Nummer, die von der Finanz- und Steuerbehörde vergeben wird. 

Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, eine NIF-Nummer zu haben, und Sie werden nicht in Schwierigkeiten kommen, nur weil Sie keine NIF-Nummer haben. Es gibt jedoch viele Dinge, die Sie ohne eine NIF-Nummer nicht tun können. 

Ihre NIF-Nummer ist für eine Reihe von Transaktionen in Portugal erforderlich, z. B:

• Kauf und Verkauf von Immobilien
• Mieten einer Immobilie (mit einem offiziellen Vertrag)
• Erben von portugiesischen Vermögenswerten im Rahmen eines Testaments
• Auto zu kaufen
• Handyvertrag abzuschließen
• Einrichtung von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Gas oder Internet)
• Steuern in Portugal zu zahlen
• Bankkonto eröffnen 
• Kredit aufnehmen,
• Einen Job zu bekommen und ein Einkommen für Arbeit oder Geschäft zu erhalten
• Studiere an einer portugiesischen Universität
• usw.

Im Grunde handelt es sich um ein Dokument, das Sie häufig benötigen werden, und vor allem wird es auch verlangt, wenn Nicht-EU/EWR-Bürger ein Aufenthaltsvisum beantragen (z. B. das D7-Visum oder das goldene Visum).

Wie beantrage ich eine NIF- nummer?

Die gute Nachricht ist, dass die Beantragung einer NIF-Nummer auch ohne physische Anwesenheit möglich ist, wenn Sie nicht bereits in Portugal leben.

Wenn Sie nicht in Portugal ansässig sind und den Antrag von außerhalb Portugals stellen möchten, können Sie eine NIF-Nummer über einen portugiesischen Anwalt oder einen Steuervertreter beantragen, der sich bereit erklärt, in Ihrem Namen zu handeln (es fallen Kosten an, die jedoch vom Anwalt/der Firma abhängen).

Wenn Sie den Antrag vom Ausland aus über einen Vertreter stellen, müssen Sie eine Vollmacht vorlegen, (ins Portugiesische übersetzte) die den Vertreter ermächtigt, in Ihrem Namen zu handeln.

Hinweis: EU-Bürger müssen keinen Fiskalvertreter mitbringen, aber die Nicht-EU-Bürger jedoch schon.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine NIF zu erhalten, wobei die Optionen stark davon abhängen, ob Sie:

• Wohnsitz (offizieller Wohnsitz) in einem EU/EWR-Land (z. B. Spanien, Irland, Deutschland, Frankreich, Holland, Luxemburg, Polen usw.)

oder

• in einem Nicht-EU/EWR-Land (z. B. in den USA, Kanada, Australien, UK, Südafrika, Indien, der Schweiz, der Türkei usw.)

 Unternehmen können eine NIF-Nummer in Portugal online beantragen - hier clicken .

Die Voraussetzungen für den Erhalt einer portugiesischen NIF-Nummer

• Personalausweis Ihres Landes für EU/EWR/Schweizer Bürger - (Sie müssen nur einen gültigen Ausweis mit Foto vorlegen (oder eine eingescannte, unterschriebene Kopie, wenn Sie den Antrag über einen Anwalt oder Vertreter stellen). 
• Reisepass - für Staatsangehörige von außerhalb der Europäischen Union (EU), des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) oder der Schweiz)
• Adressnachweis (z. B. Kontoauszug, Stromrechnung oder Führerschein)

 Hinweis: Wer keinen Reisepass oder amtlichen Lichtbildausweis vorlegen kann, kann unter bestimmten Umständen stattdessen seine Geburtsurkunde verwenden.

FAQs über die NIF-Nummer:

1. Läuft meine NIF-Nummer ab?  

Ihre NIF-Nummer läuft nicht ab und muss auch nicht erneuert werden. Wenn Sie bereits eine Nummer haben, brauchen Sie keine neue zu beantragen. Die NIF-Nummer ist dauerhaft.

2. Ich habe meine NIF-Nummer vergessen oder verloren, was kann ich tun? 

Wenn Sie sich in Portugal befinden, können Sie in einem Büro von Financas eine Kopie Ihrer NIF-Nummer anfordern. Wenn Sie sich im Ausland befinden, setzen Sie sich bitte mit der portugiesischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrer Nähe in Verbindung. 

3. Werden meine Kinder einen NIF benötigen? Ab welchem Alter braucht man einen NIF?

Es gibt keine feste Altersvorgabe, aber Ihr Kind braucht einen NIF, um in die Schule gehen zu können.

Nachdem die Regierung im Februar 2020 Beschränkungen für das Golden Visa-System genehmigt
hat, müssen Sie Folgendes über die wichtigsten Änderungen des Programms wissen, das allein Immobilien in Höhe von 4,5 Mrd. EUR eingebracht hat.

Das 2012 eingeführte Golden Visa-System ermöglicht es, Nicht-EU-Bürgern, die portugiesische Staatsbürgerschaft zu erhalten, wenn sie in Unternehmen oder mindestens 500.000 € in Immobilien investieren.

Die Regeln wurden jedoch im Februar 2020 geändert, um die Spekulationen auf dem Immobilienmarkt zu verringern und Investitionen in Regionen mit geringer Dichte zu fördern. (Die Maßnahme zielt darauf ab, Investitionen in Regionen mit geringer Dichte sowie Investitionen in Stadterneuerung, kulturelles Erbe, Umwelt oder Soziales zu fördern, Aktivitäten von hohem Wert, Produktivität und Schaffung von Arbeitsplätzen.) 

Was genau hat sich geändert?

Der Hauptunterschied, der seit der Annahme des Vorschlags sowohl gelobt als auch kritisiert wurde, ist die Beschränkung des Erwerbs von Immobilien auf Binnengemeinden und die autonomen Regionen Azoren und Madeira.

• Dies bedeutet, dass diejenigen, die speziell in Immobilien in Lissabon und Porto investieren (die beliebteste Option seit Beginn des Programms), nun nicht mehr die portugiesische Staatsbürgerschaft erhalten können. Es gibt jedoch immer noch Vorteile.

• Die Investition muss nicht auf eine einzelne Immobilie konzentriert werden. Investoren können verschiedene Immobilien im Gesamtwert von 500.000 € kaufen, die dann vermietet werden können.

Mit verschiedenen Vorteilen für diejenigen, die in Binnenimmobilien oder Unternehmen investieren, erweist sich dies immer noch als attraktive Option für ausländische Investoren. "An der Algarve gibt es wunderschöne Landschaften".

• Die Strategie sieht vor, dass lokale Behörden (Câmaras Municipais genannt) Gebäude oder Grundstücke zu Verschenkungspreisen anbieten, Steuern senken und Mietkosten unterstützen, um ihre geringe demografische Dichte zu bekämpfen.

• Jede Behörde entwickelt ihr eigenes Attraktionsprojekt. Die Initiative zielt darauf ab, Arbeitsplätze in Gebieten zu schaffen, die im Laufe der Jahre aufgrund der Rezession, des Umzugs der Portugiesen in größere Städte und im Ausland und der sinkenden Geburtenrate menschenleer geworden sind. 

Es ist erwähnenswert, dass diese Änderungen erst im Jahr 2021 durchgesetzt werden. Bis dahin bleiben die Regeln während dieser „Anpassungsperiode“ dieselben.

• Neben Investitionen in Immobilien können Nicht-EU-Bürger das Golden Visa-Programm beantragen, indem sie unter anderem mindestens 350.000 € in Investmentfonds, Risikokapital oder in wissenschaftliche Forschung oder 250.000 € in die Erhaltung des nationalen Erbes investieren.

Für weitere Informationen zum Kauf von Immobilien an der Algarve und zur Maximierung Ihrer Investition kontaktieren Sie uns bitte.  

Auflistung und Erklärung der meistgebrauchten Fachbegriffe und Steuern im rechtlichen Prozess beim Kauf einer Immobilie

Dies ist ein kleiner Ratgeber, in dem Sie die meistgebrauchten portugiesischen Begriffe, die Ihnen während des Kaufprozesses begegnen werden, nachschlagen können:

Immobilienpapiere (Dokumente): es ist vorteilhaft, die Namen der wichtigsten Dokumente zu kennen.

• Besitzurkunde = Certidão de teor:   Weist den Verkäufer als rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie aus, bestätigt, dass diese in seinem Namen eingetragen ist, und gibt Auskunft über eventuell noch ausstehende Hypotheken

• Auszug aus dem Steuerregister =  Caderneta predial Urbana oder Rustica: Befindet sich beim Finanzamt und bestätigt Größe, Standort und Abgrenzungen der Immobilie

• Nutzungs-/Wohnlizenz = Licença de Utilização/habitação: Wird im Rathaus ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie mit dem Bauprojekt, das dem Stadtrat vorgelegt wurde, übereinstimmt. Wird das Objekt nicht als Wohnsitz genutzt, muss in der Lizenz der (industrielle) Nutzungszweck erläutert werden.

• Wohnungszertifikat mit technischen Daten =  Ficha Tecnica de Habitação: Ein neues Dokument, das für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ausgestellt wird. Darin enthalten sind alle notwendigen Informationen über die Immobilie, die zuständige Baufirma, die beim Bau verwendeten Materiale und deren Lieferanten.

• Baupläne = Plantas de pavimento e Arquitectura: Der Verkäufer wird Ihnen Baupläne des Objekts, das Sie zu kaufen beabsichtigen, aushändigen und, falls vorhanden, auch Pläne, die einen Weiter-, bzw. Ausbau dokumentieren. Daraus können Sie und Ihr Bauinspektor (falls einer beauftragt wurde) ersehen, dass alle Teile der Immobilie planmäßig gebaut und beim Stadtrat gemeldet wurden.

• Ausweispapiere des Verkäufers: Hierzu zählen das Dokument, durch das sich der Verkäufer ausweist (B.I. = Personalausweis oder Passaporte = Reisepass) sowie seine Steuernummer (Numero Fiscal oder NIF). Beide Dokumente müssen an Ihren Anwalt weitergeleitet werden.

• Vollmacht = Procuração: Eine Person kann eine andere beauftragen (einen Freund/Anwalt/Rechtsbeistand oder irgendeine andere dritte Partei), sie in allen rechtlichen Angelegenheiten zu vertreten, beim Notar, in öffentlichen Büros usw., indem sie ihr eine Vollmacht erteilt.

• Reservierung = Reserva:Es ist üblich, dass man eine Reservierungsvereinbarung trifft, indem man eine Reservierungsgebühr in Wert von 2.500€ bis zu 5.000€ bezahlt, um sich eine Immobilie zu sichern, im Fall, dass vor dem Kauf noch gewisse Vorkehrungen getroffen werden müssen, wie z. B.: die Beantragung einer Hypothek, die Regelung einer finanziellen Situation, die Anfertigung eines Protokolls durch den Bauinspektor, die Beantragung einer Baugenehmigung

• Kaufvorvertrag = Contrato de promessa compra e venda: Dieser Tauschvertrag wird normalerweise von dem Anwalt des Käufers aufgesetzt und beinhaltet die üblichen Bedingungen und Klauseln, für den Kauf der Immobilie, zusammen mit dem Eigentumsnachweis und den Plänen, die vom Verkäufer ausgehändigt wurden. Weitere Punkte: Namen der beiden Parteien, Angaben zum Kaufobjekt, vereinbarter Preis und Zahlungsmethode sowie weitere Vereinbarungen und Vertragsbedingungen.

Durch die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags verpflichtet sich der Verkäufer, das Objekt zu verkaufen und der Käufer verpflichtet sich, das Objekt zu kaufen. Jetzt erfolgt die Anzahlung an den Verkäufer. Tritt der Käufer aus dem Vertrag zurück, ist der Verkäufer dazu berechtigt, die Anzahlung einzubehalten. Tritt der Verkäufer aus dem Vertrag zurück, muss er dem Käufer eine Summe, in Höhe des doppelten Wertes der geleisteten Anzahlung, bezahlen.

• Vorläufiger Registereintrag = Registos Provisórios: Dies ist nur erforderlich, im Falle, dass Sie eine Immobilie durch eine Hypothek erworben haben. Die Hypothek wird beim Grundbuchamt noch vor dem Erwerb der Immobilie eingetragen. 

• IMT Steuer (Grunderwerbssteuer) = IMT (Imposto Municipal sob transacções) Frühere SISA: Dies ist die portugiesische Grunderwerbssteuer und muss beim Finanzamt bezahlt werden, noch vor Übertragung der Immobilie. Der Nachweis der Übertragung muss dem öffentlichen Notar ausgehändigt werden.

Die Höhe der zu zahlenden Summe hängt vom Wert der jeweiligen Immobilie ab. Weitere Informationen über die IMT Steuer finden Sie unter der Rubrik „Welche zusätzlichen Kosten und Steuern fallen Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Portugal an“.

• Stempelsteuer = Imposto de Selo; Diese Steuer wird vom Käufer zusammen mit der IMT Steuer beim Finanzamt bezahlt, für alle Eintragungen, Verträge und Geschäftsabschlüssen. Diese Steuer wird auf jede steuerpflichtige Eintragung und Unternehmung erhoben, zu einer Steuerrate, die vom Typ der Eintragung abhängig ist. Die Höhe der Stempelsteuer für eine Immobilie beträgt 0.8%.

• Verkaufsurkunde = Escritura: Bezieht sich auf die Übertragung der Immobilie. Durch die abschließenden Verkaufsurkunde werden Sie zum rechtmäßigen Besitzer der Immobilie. Die Verkaufsurkunde wird im Beisein eines öffentlichen Notars unterzeichnet, wobei die Parteien sich damit einverstanden erklären, das Objekt gemäß den Bedingungen, die im Kaufvorvertrag festgehalten wurden, zu erwerben. Alle wichtigen Dokumente (Immobilienpapiere, Ausweisdokumente beider Parteien, Vollmacht usw.) müssen vor der Vorlesung des Vertrags überprüft werden, und falls eine der beiden Parteien kein Portugiesisch spricht oder versteht, ist es notwendig, einen Übersetzer (Tradutor) mit der Übersetzung des gesamten Vertrags zu beauftragen. Dieser wird die Verkaufsurkunde ebenfalls unterzeichnen und die Echtheit der Übersetzung beglaubigen. Die Originale und die weiteren Ausführungen bleiben immer beim Notar, beglaubigte Kopien werden von ihm ausgestellt.

• Notar- und Eintragungsgebühren = Notario e Registos: (Impostos) Die gesamten Kosten hierfür fallen zulasten des Käufers. Der Notar berechnet eine Gebühr in Höhe von max. 0,5% des Kaufpreises für die Aufsetzung und Ausstellung der Verkaufsurkunde und ein gewöhnlicher Eintrag kostet Sie min. 200€. 

• Eintragung nach Abschluss, Grundbuchamt = Conservatoria do registo :Letztendlich wird die erworbene Immobilie beim Grundbuchamt unter dem Namen des neuen Besitzers eingetragen. Erledigen Sie dies umgänglich. Der Eintrag wird ab dem Tag, an dem er stattfindet, rechtskräftig (Normalerweise der Notar tut dies nach dem endgültigen Kaufvertrag).

• IMI Steuer (Grundsteuer) = IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Generell werden die Raten hierfür jährlich oder drei Mal im Jahr (April, Juli und November) fällig und sind durch die örtlichen Behörden festgelegt. Als Richtwert hierfür gilt ein jährlicher Satz von 0.72% von dem Marktwert der Immobilie, dies hängt jedoch vom Gemeinderat ab, in dem sich Ihr Eigentum befindet, und der sich aus den folgenden Komponenten zusammenstellt:

Diese Art von Immobilienbesitz darf nicht mit dem „Timeshare“ verwechselt werden, auch wenn beide Varianten über einige gemeinsame Faktoren verfügen.

Es gibt Ressorts, die erfolgreich diese Art von Verkäufen betreiben, bei denen jeweils ein Viertel der Immobilie individuell verkauft wird, bekannt als „Quarter-Share“. Zu diesen Ressorts gehören die Anlage von Rocha Brava, die sich in Carvoeiro befindet, der Pestana Golf Resort, ebenfalls in Carvoeiro, sowie das neue Ressort Vale de Oliveiras, der erst kürzlich in der Nähe des Pestana Golfclubs – Gramacho, Carvoeiro, eröffnet wurde.

Jeder Besitzer kann über seinen 4. Anteil an der Immobilie frei verfügen, kann diesen verkaufen oder darauf eine Hypothek aufnehmen.

Mit anderen Worten bedeutet Quarter-Share, dass die Eintragung der Immobilie gesetzlich in vier Anteile aufgeteilt ist. Aufgrund dessen kann dasselbe Objekt von vier oder mehreren Käufern erworben werden, unabhängig davon, ob sie untereinander bekannt sind oder nicht. Oder aber ein einziger Käufer hat die Möglichkeit, alle vier Anteile für sich zu erwerben

Beim Kauf verpflichtet sich jeder Besitzer, die Immobilie entsprechend einer Abmachung/eines Vertrags mit den anderen Mitbesitzern (die/der der endgültigen Verkaufsurkunde beigefügt wird), zu nutzen und zu belegen. Die Abmachungen/Verträge werden normalerweise bereits im Vorfeld durch die Ressorts aufgesetzt. Diese Abmachungen werden sorgfältig ausgearbeitet, sodass jeder Mitbesitzer im gleichen Maß und zu unterschiedlichen Jahreszeiten, das Objekt nutzen kann und dabei den gleichen Einkommensanteil an seine Mitbesitzer abgeben muss (falls die Immobilie als Investition genutzt wird). Die im Vertrag festgehaltenen Zeiträume wechseln von Jahr zu Jahr, so dass alle Besitzer das Objekt während der ganzen Monate nutzen können und nach Ablauf des 4. Jahres kehrt alles zum Ursprung zurück.

Jedes Unternehmen, unabhängig von seinem Standort und dem Ort, wo es eingetragen ist, ist dazu befügt, Immobilien in Portugal zu kaufen. Manche Länder bieten steuerliche Vorteile für Unternehmen, die Immobilien im Ausland besitzen, in dem jeweiligen Land aber keine geschäftliche Aktivitäten abwickeln. Dies ist z. B. in Malta, Delaware und einigen anderen Staaten der USA der Fall. Auch andere Länder bieten die gleichen Vorteile, müssen aber in Portugal eine Gemeindesteuer zahlen.

Obwohl die portugiesischen Steuerbehörden in den letzten Jahren die Steuersätze für Offshore-Unternehmen angehoben haben, gibt es immer noch beträchtliche Vorteile, die Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Portugal, durch ein Offshore-Unternehmen, entstehen.

Bei einer neuen Gesetzgebung, die 2002/2003 in Kraft getreten ist, wurden verschiedene einschränkende Maßstäbe eingeführt, die dazu beigetragen haben, dass es heutzutage nicht mehr so vorteilhaft ist, durch eine Offshore-Gesellschaft zu kaufen (z. B. eine Erhöhung der Eigentumssteuer, Vermietungssteuer muss für jede Immobilie gezahlt werden, unabhängig davon, ob diese tatsächlich vermietet wird oder nicht).

ABER es gibt nach wie vor immer noch Vorteile und, falls Sie diese Kaufoption in Betracht ziehen, sollten Sie sich vorher mit einem Finanzexperten beraten. Eine Immobilie zu besitzen, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist, kann vor allem beim Verkauf des Objekts von Vorteil sein. Es erleichtert, beschleunigt und begünstigt den Verkaufsprozess und es kann unter Umständen dazu verhelfen, den Verkaufspreis zu steigern (wenn auch ein zukünftiger Käufer diese Vorteile nicht schätzt oder wünscht). Einige der Vorteile sind:

• Umgehung der Grunderwerbsteuer, IMT, (in den meisten Fällen) und der Notar- und Eintragungsgebühren beim Wiederverkauf einer Immobilie. IMT, juristische Kosten sowie die Notar- und Eintragungsgebühren können bis zu 15 % des Immobilienwertes betragen.

• Vereinfachung des Verkaufs der Immobilie, bei dem lediglich der Besitz von den Unternehmensanteilen auf den Käufer übertragen wird. Dadurch werden lange Prozeduren, die bei der Eintragung eines Titels in Portugal entstehen können, vermieden, was wiederum zur Einsparung eines großen Teils der juristischen Gebühren beiträgt.

• Umgehung der örtlichen Erbschaftssteuer für die Immobilie, einschließlich der Möglichkeit einer doppelten Versteuerung.

• Vereinfachung der Übertragung auf die Erben, im Falle des Ablebens des Eigentümers und die Umgehung der hieraus folgenden Gesetze, die festlegen sollen, wem die Immobilie zugesprochen wird. Mehrere Personen (z. B. Familienmitglieder) können Teilhaber sein, wobei jeder von ihnen eine bestimme Anzahl an Anteilen erhält. Oder aber ein Paar kann eine Immobilie als gemeinsames Mieteigentum besitzen (was in Portugal anerkannt ist) und im Todesfall einer der Partner, kann dessen Anteil einfach auf den anderen übertragen werden.

• Die Anteile eines Offshore-Unternehmens können auch als Sicherheit für ein Darlehen angegeben werden, das für den Kauf der Immobilie benötigt wird. Die Anteile werden der Bank für ein Darlehen, das einem Prozentsatz des Wertes der Immobilie entspricht, überlassen.

• Vertraulichkeit (in manchen Fällen kann der Käufer anonym bleiben), Aktivvermögensschutz und beschränkter Haftung.

• Beim Besitz einer Immobilie durch ein Offshore-Unternehmen können die Firmenanteile ebenfalls treuhändlerisch verwaltet werden.

• Eine Immobilie kann von mehreren Besitzern gekauft werden. Die Anteile werden gemäß des Kapitals, das von jeder Partei investiert wurde, verteilt. Möchte sich einer der Partner zurückziehen, können seine Anteile wirtschaftlich und ohne Schwierigkeiten an dem/den verbleibenden Partner oder auch an neue Partner verkauft werden.

Es hat auch einige Nachteile, eine portugiesische Immobilie zu besitzen, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist. Einer davon sind die Kosten, die bei der Unternehmensgründung entstehen sowie die jährlichen Gebühren (obgleich das beträchtlich weniger ist, als die möglichen Einsparungen). Die anfallenden Kosten hängen davon ab, wer das Unternehmen gründet und wo es eingetragen ist, aber die Gründungsgebühr beträgt in der Regel zwischen 1.050 € und 3.240 €, zuzüglich eines jährlichen Betrags (800 € – 2.450 €) für die Verwaltungsgebühren und Steuern. Es gibt zahlreiche Firmen, die eine Offshore-Gesellschaft gründen können. Eine von ihnen ist Souvereign Trust, ein lang bestehendes Unternehmen, mit Sitz in Lagoa, Algarve.

Der Kauf einer Immobilie, die auf ein Offshore-Unternehmen eingetragen ist, über Hypotheken

Verschiedene Banken gewähren Hypotheken für Immobilien, die auf ein Offshore-Unternehmen eingetragen und als gemeinschaftlicher Besitz anerkannt sind. Santander Totta ist eine der größten spanisch-portugiesichen Banken, mit Büros in London, die Hypotheken für Offshore-Immobilien vergibt.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an den Spezialisten:

Sovereign Trust - ICSL @ Tel:+351 282 340480 or port@SovereignGroup.com and  www.sovereigngroup.com

Bitte beachten Sie, dass die Gesetze, die den Besitz einer portugiesischen Immobilie, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist, betreffen, momentan überarbeitet werden. Es besteht die Möglichkeit, dass sich sowohl die Vor- als auch die Nachteile, in naher Zukunft ändern.

Beim Kauf einer Immobilie, die sich im Planungs- oder Baustadium befindet (d. h. die noch nicht gebaut wurde oder sich noch in der Bauphase befindet), ist es üblich, eine kleine Anzahlung zu leisten, z. B. in Höhe von 2.500€, um die Immobilie zu sichern, bis ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben ist (in der Regel erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags 4 Wochen später).

Beim Kauf einer Immobilie, die sich im Planungs- oder Baustadium befindet, erfolgt die Zahlung in Raten. Diese Ratenzahlungen variieren erheblich, die erste Rate besteht normalerweise aus einer Anzahlung von 20 – 30%.

Beispiel A

20% bei Unterzeichnung des Vertrags

20% nach Fertigstellung des Dachs

20% nach Kachel- / Fliesenlegen in Küche und Bad (oder nach Einbau der Türen und Fenster)

20% nach Fertigstellung des Gebäudes

10% nach Abschluss aller Außenarbeiten (z. B. Patio, Pool und Garten)

Die restlichen 10% werden erst nach kompletter Fertigstellung fällig (5% von den 10% können von Ihrem Anwalt für die Dauer von 6 bis 12 Monaten einbehalten werden, als Versicherung gegen eventuelle Bauschäden, vorausgesetzt der Bauherr ist damit einverstanden. Diese Vereinbarung wird vertraglich festgehalten).

Beispiel B

Eine mögliche Alternative:

30% bei Unterzeichnung des Vertrags

20% nach Fertigstellung der Grundmauern und der Wände

20% nach Fertigstellung des Dachs

25% nach Kachel- / Fliesenlegen in Küche und Bad (oder nach Einbau der Türen und Fenster)

5% nach kompletter Fertigstellung

Falls eine Immobilie bereits zum Teil gebaut ist, wird der Bauherr unter Umständen eine höhere Anzahlung verlangen, abhängig von dem Baustadium, in dem sich das Objekt befindet.

Der Vertrag muss einen Zeitplan zur Fertigstellung der Immobilie beinhalten sowie die Daten, an dem die Ratenzahlungen erfolgen müssen, das Datum der Fertigstellung und mögliche Strafen im Falle einer Nichteinhaltung, Garantie für die Bauarbeiten, Einzelheiten der Versicherungspolice des Bauherrn (für den Fall, dass keine Fertigstellung des Objekts erfolgt) und eine Kopie der Zeichnungen und Baupläne. Der Grundriss und die technischen Daten werden von beiden Parteien unterzeichnet, um zu versichern, dass Standard und Größe des Bauprojekts eingehalten werden.

Im Vertrag sollte ebenfalls eine Klausel enthalten sein, die festlegt, dass Sie bis zu 5% des Kaufpreises für einen Zeitraum von 6 – 12 Monaten einbehalten dürfen. Dieser Betrag dient als Garantie, sollte der Bauherr nicht bereit sein, möglich Schäden, die beim Bau entstanden sind, zu beheben. Diese Klausel kann nur mit beiderseitigem Einverständnis zwischen Ihnen und dem Bauherrn aufgesetzt werden. Der Abschluss eines jeden Baustadiums sollte von Ihrem Anwalt, Agent oder Architekt schriftlich bestätigt werden, noch vor Zahlung der anfallenden Rate. Es ist sehr wichtig, dass die festgelegten Daten für die Ratenzahlungen eingehalten werden, sonst besteht die Gefahr, dass alle bereits geleisteten Anzahlungen entfallen und Sie den Anspruch auf die Immobilie verlieren.

Wichtig ist ebenfalls, zu prüfen, ob der Bauherr eine Versicherungspolice besitzt (oder „Fertigstellungsgarantie“), um Ihre Investition zu sichern, im Falle, dass der Bauherr bankrott geht, bevor er das Gebäude und dessen Infrastruktur fertig stellen kann.

Das eigene Traumhaus zu finden – oder auch einfach nur einen Ort, zum Leben, an dem man sich wohlfühlt – ist überall schwer.

Der Erwerb einer Immobilie ist in der Regel eine der kompliziertesten Kaufprozeduren, die man tätigen muss.

Haben Sie sich dazu entschlossen, eine Immobilie in Portugal zu kaufen, sollten Sie sich als Nächstes für die Region und den Ort entscheiden so wie für den Typ des Objekts. Dabei müssen Sie immer das Ihnen zur Verfügung stehende Budget berücksichtigen.

Sie können sogar das Glück haben, ohne große Mühe gleich bei einer der ersten - oder gar bei der ersten - Besichtigung Ihr Traumhaus zu finden, in dem Sie für immer zufrieden leben werden. Die Chancen, ein erfolgreiches Kaufgeschäft abzuschließen, stehen allerdings höher, wenn Sie zuerst sorgfältig die Städte und Ortschaften, in der von Ihnen ausgesuchten Region, durchforschen.

Einer der Faktoren, die dazu beitragen, dass Portugal das Interesse einer größeren Anzahl von Immobilienkäufern weckt, im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern, ist im Allgemeinen die gute Lebensqualität hier. Ein Haus in Portugal zu kaufen ist immer eine sichere Investition und Ihr Geld ist hier gut angelegt.

Die Algarve gehört zu den europäischen Gebieten mit dem strengsten Bauaufsichtsrecht. Das neue Baugesetz (Plano Regional de Ordenamento do Território do Algarve / PROTAL), das im 1993 eingeführt wurde, um die unkontrollierte Entwicklung zu stoppen, hat die Preise stabilisiert und erhöht und ist gleichzeitig einer der Maßstäbe, die dazu dienen sollen, dass neu entstehende Gebäude nicht mehr zu nah aneinander gebaut werden dürfen.

Portugal steht ganz oben auf der Liste der europäischen Länder, in denen ausländische Staatsbürger Immobilien für einen Zweitwohnsitz erwerben. Zu den Käufern gehören vor allem Engländer, Deutsche, Irland, Holländer und Bürger aus den skandinavischen Ländern. Die meisten von ihnen haben sich für die Algarveregion entschieden, aber es gibt auch einige, die sich weiter ins Landesinnere trauen und in den ländlicheren Gegenden investieren.

Es leben viele ausländische Bürger hier (allein ca. 50 000 von ihnen sind Briten). Bei der Mehrheit davon handelt es sich um Rentner

Portugal steht ganz oben auf der Liste der europäischen Länder, in denen ausländische Staatsbürger Immobilien für einen Zweitwohnsitz erwerben. Zu den Käufern gehören vor allem Engländer, Deutsche, Iren, Holländer und Bürger aus den skandinavischen Ländern. Die meisten von ihnen haben sich für die Algarveregion entschieden, aber es gibt auch einige, die sich weiter ins Landesinnere trauen und in den ländlicheren Gegenden investieren.

Es leben viele ausländische Bürger hier (allein ca. 50 000 von ihnen sind Briten). Bei der Mehrheit davon handelt es sich um Rentner

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