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KAUFTIPPS VERKAUFTIPPS Hilfreiche Informationen und Tipps für einen Kauf in Portugal – Algarve

Wenn Sie außerhalb Portugals leben, aber hier eine Immobilie käuflich erwerben möchten, schlagen wir Ihnen Folgendes vor:

  • Falls möglich, sollten Sie als Erstes die Entscheidung treffen, wo Sie leben möchten, an was für einer Art Immobilie Sie interessiert sind und, noch wichtiger, sich über das Ihnen zur Verfügung stehende Budget im Klaren sein, bevor Sie Portugal besuchen
  • Holen Sie möglichst viele Details und Informationen ein (aus Zeitschriften oder aus dem Internet), über Objekte, die Ihren Vorstellungen entsprechen und im Bereich Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen. Erstellen Sie anschließend eine Auswahl derjenigen Objekte, die Sie sich anschauen möchten.
  • Sollten Sie sich allerdings unsicher sein, wo und was Sie kaufen möchten, ist es ratsam, zuerst einmal eine Immobilie für längere Zeit zu mieten und sich dann in Ruhe alle Regionen und Objekte, die Sie interessieren, anzuschauen.

Um Ihnen bei Ihrer Suche behilflich zu sein, sollten Sie einen professionellen Agenten wählen, der über die notwendigen Qualifikationen und Lizenz verfügt (anerkannter Makler), der einem professionellen Verband angehört, wie z. B. der „Associação de Mediadores Imobiliários do Algarve (APEMIP)“ - „Verband der Immobilienmakler der Algarve“. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, dass Sie den richtigen Agenten ausgesucht haben, um Sie zu unterstützen, genügt es, ihn nach seiner Maklerlizenz, ausgestellt vom INCI, zu fragen, die gesetzmäßig in seinem Büro aushängen sollte.

Wenn Sie eine Agentur wie unsere, „Vernon“, mit der Lizenz Nr. 956 AMI, wählen, um Ihnen bei der Suche nach einem Haus, Grundstück oder perfekten Geschäft behilflich zu sein, hat es verschiedene Vorteile; es fängt bereits damit an, dass Sie eine größere Anzahl an Objekten, die Ihren Vorstellungen entsprechen, zur Auswahl haben; Sie werden von unseren mehr als 25 Jahren Erfahrung profitieren, wie z. B. durch Unterstützung und Hilfe bei den bürokratischen Verhandlungen, die damit beginnen, sprachliche Barrieren zu überwinden und Ihnen den Stress und die Anspannung abnehmen, die Ihnen sonst beim Kauf einer Immobilie oder eines Geschäfts an der Algarve entstehen würden.

Sollten Sie sich zufällig in Carvoeiro befinden, besuchen Sie unser Büro, prüfen Sie in Ruhe unser Angebot und, falls Sie eine oder mehrere Immobilien entdecken, die Ihr Interesse erweckt haben und die Sie sich gerne anschauen möchten, vereinbaren wir mit Ihnen einen Besichtigungstermin.

Falls Sie sich dazu entschließen, Immobilien während Ihrer Ferien anzuschauen, raten wir Ihnen, gleich am Anfang Ihres Aufenthalts damit zu beginnen. So haben Sie die Möglichkeit, später noch ein zweites oder drittes Mal erneut die Objekte, die Ihr Interesse am meisten erweckt haben, zu besichtigen.

Sie sollten versuchen, so viele Immobilien wie möglich in dem Zeitraum, der Ihnen zur Verfügung steht, anzuschauen, aber nehmen Sie sich trotzdem genügend Zeit, jede Einzelne sorgfältig zu prüfen. Auch wenn es wichtig ist, ein Maximum an Immobilien zu besichtigen, um sich ein Bild über Preis und Qualität zu machen, sind wir der Meinung, dass sechs Objekte pro Tag ausreichend sind, ansonsten besteht die Gefahr, dass es zu verwirrend wird, sich die einzelnen Charakteristiken der besichtigten Objekte einzuprägen.

Sollte(n) während einer Besichtigung eine oder mehrere Immobilien nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, teilen Sie uns dies bitte umgehend mit und beschreiben Sie uns genau, welche Kriterien Ihnen nicht zusagen. Auf diesem Weg helfen Sie uns, eine präzisere Auswahl zu treffen, was das ideale Objekt für Sie betrifft. Gleichzeitig kann dadurch unnötige Zeitverschwendung vermieden werden. Es ist ebenfalls ratsam, sich über die einzelnen Immobilien Notizen zu machen, das vereinfacht es Ihnen später, allein oder zusammen mit Ihrem Makler, die angesehenen Objekte miteinander zu vergleichen.

Selbst wenn wir uns darum bemüht haben, Ihnen die hier enthaltenen Informationen zusammenzustellen, um Ihnen den Kaufprozess zu erleichtern, möchten wir Sie trotzdem darauf hinweisen, dass diese Informationen auf keinerlei gesetzlichen oder professionellen Grundlagen basieren. Wir übernehmen keinerlei Verantwortung, weder auf juristischer noch anderweitiger Ebene, für eventuell auftretende Komplikationen und Irrtümer!

Viel Glück und viel Spaß bei Ihrem Kauf!


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Kaufprozess einer Immobilie in Portugal Schritt für Schritt

Eine Immobilie in Portugal zu kaufen ist ein einfacher Prozess, solange man sich an die gesetzlichen Richtlinien hält. Diese Prozedur erfordert genaue Nachforschungen und sollte immer von einem kompetenten Fachkundigen begleitet und unterstützt werden.

Von einem qualifizierten Immobilienmakler, mit einer AMI Lizenznummer (anerkannter Makler) und von Rechtsanwälten und / oder einem Rechtsbeistand.

Aus diesem Grund haben wir, von „Vernon“, Ihnen im unten aufgeführten Text detaillierte Informationen zusammengestellt, die Ihnen den Kaufprozess einer Immobilie Schritt für Schritt erklären und Ihnen helfen, alle Fragen, die diesen betreffen, zu beantworten.

Von dem Zeitpunkt, an dem das Angebot akzeptiert wird, bis zum Kaufvorvertrag, kann es zwischen einer und vier Wochen dauern. Das hängt davon ab, ob Sie, als Käufer, eine Hypothek oder eine Finanzierung erst noch beantragen müssen und natürlich auch davon, ob die Dokumente des Verkäufers in Ordnung sind. Nach Abschluss des Kaufvorvertrags bis zum Grundbucheintrag kann es unter Umständen nur 7 Tage dauern, in der Regel sind es jedoch zwischen 30 und 60 Tage, die sich im Höchstfall bis zu 90 Tage hinziehen können. Die Länge dieser Zeitspanne hängt normalerweise davon ab, ob finanzielle Fragen zu klären sind, die eventuell mit einer Hypothekbeantragung, seitens des Käufers oder einer Hypothekrückzahlung seitens des Verkäufers, im Zusammenhang stehen.

1. Schritt) Durch Besichtigungen die passende Immobilie finden.

2. Schritt) Durch den Makler ein Angebot für das ausgesuchte Objekt/Geschäft unterbreiten.

3. Schritt) Einen Rechtsanwalt oder Rechtsbeistand suchen, der Sie unterstützt oder Sie sogar im Kaufprozess vertritt. In diesem Fall benötigt er von Ihnen eine Vollmacht, die besagt, dass er in Ihrem Namen alle Dokumente unterschreiben darf. In seinem Honorar enthalten ist die Überprüfung der gesetzlichen Dokumente (Eintragungsurkunde, Auszug aus dem Steuerregister, Nutzungslizenz, Baupläne usw.) der Immobilie/des Geschäfts, die/das Sie erwerben möchten sowie professionelle Beratung bei Steuerfragen, falls nötig.

Achtung: Als portugiesischer Staatsbürger sind Sie nicht verpflichtet, die Dienstleistungen der Anwälte und Rechtsbeistände in Anspruch zu nehmen, um eine Immobilie zu erwerben, trotzdem raten wir Ihnen, sich immer mit einem Anwalt oder einem Rechtsbeistand zu beraten, falls Sie offene Fragen und Zweifel an dem Geschäft, das Sie abzuwickeln beabsichtigen, haben.

4. Schritt) Eine Reservierungszahlung tätigen, an den Makler oder den Anwalt/Rechtsbeistand. Diese Zahlung bewirkt, dass der Verkäufer/Besitzer die Immobilie für einen gewissen Zeitraum reserviert, bis alle Dokumente vom Käufer oder seinem Vertreter überprüft wurden.

5. Schritt) Falls nötig eine Hypothek oder Finanzierung beantragen.

6. Schritt) Käufer und Verkäufer müssen ein Datum vereinbaren, um den Kaufvorvertrag und die öffentliche Verkaufsurkunde aufzusetzen.

7. Schritt) Kaufvorvertrag - in dem Kaufvorvertrag werden alle vereinbarten Klauseln aufgeführt und erklärt, so wie der Verkaufspreis, Inventar, Zahlungsformalitäten und das Datum der Verkaufsurkunde. Gleichzeitig wird an den Verkäufer oder an seinen Vertreter eine Anzahlung in Höhe von 10% - 20% des Verkaufspreises geleistet. Unabhängig davon, ob dieser Vertrag im Beisein eines Notars unterschrieben wurde oder nicht, gilt er als gültiger Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer.

Hinweis: Kommt nicht zu dem vereinbarten Vertragabschluss (datum), muss (nach portug. Gesetz), der Verkäufer den
doppelten Betrag (von die erhielt Anzahlung) vom Vorvertrag an den Käufer zurück erstatten.

8. Schritt) Zahlung der Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer werden fällig noch vor Unterzeichnung der offentlichen Verkaufsurkunde.

9. Schritt) Öffentliche Verkaufsurkunde, Unterzeichnung der Verkaufsurkunde im Beisein eines Notars und Zahlung des Restbetrags an den Verkäufer oder seinen Vertreter.

10. Schritt) Eintragung der Immobilie; nach Unterzeichnung der Verkaufsurkunde, folgt die Eintragung der Immobilie auf dem Katasteramt des Bezirks, unter dem Namen des Käufers und neuen Besitzers. Falls nötig wird das Grundsteuerformular bei dem Finanzamt des Bezirks, in dem sich die erworbene Immobilie befindet, eingereicht.

11. Schritt) Aktualisierung der Verträge für Wasser, Gas, Strom, Telefon usw. – nach dem Grundbucheintrag müssen die entsprechenden Verträge auf den neuen Besitzer umgeschrieben werden.








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Warum sollten Sie ein Wohnung in Portugal Algarve kaufen?

Das eigene Traumhaus zu finden – oder auch einfach nur einen Ort, zum Leben, an dem man sich wohlfühlt – ist überall schwer.

Der Erwerb einer Immobilie ist in der Regel eine der kompliziertesten Kaufprozeduren, die man tätigen muss.

Haben Sie sich dazu entschlossen, eine Immobilie in Portugal zu kaufen, sollten Sie sich als Nächstes für die Region und den Ort entscheiden so wie für den Typ des Objekts. Dabei müssen Sie immer das Ihnen zur Verfügung stehende Budget berücksichtigen.

Sie können sogar das Glück haben, ohne große Mühe gleich bei einer der ersten - oder gar bei der ersten - Besichtigung Ihr Traumhaus zu finden, in dem Sie für immer zufrieden leben werden. Die Chancen, ein erfolgreiches Kaufgeschäft abzuschließen, stehen allerdings höher, wenn Sie zuerst sorgfältig die Städte und Ortschaften, in der von Ihnen ausgesuchten Region, durchforschen.

Einer der Faktoren, die dazu beitragen, dass Portugal das Interesse einer größeren Anzahl von Immobilienkäufern weckt, im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern, ist im Allgemeinen die gute Lebensqualität hier. Ein Haus in Portugal zu kaufen ist immer eine sichere Investition und Ihr Geld ist hier gut angelegt.

Die Algarve gehört zu den europäischen Gebieten mit dem strengsten Bauaufsichtsrecht. Das neue Baugesetz (Plano Regional de Ordenamento do Território do Algarve / PROTAL), das im 1993 eingeführt wurde, um die unkontrollierte Entwicklung zu stoppen, hat die Preise stabilisiert und erhöht und ist gleichzeitig einer der Maßstäbe, die dazu dienen sollen, dass neu entstehende Gebäude nicht mehr zu nah aneinander gebaut werden dürfen.

Portugal steht ganz oben auf der Liste der europäischen Länder, in denen ausländische Staatsbürger Immobilien für einen Zweitwohnsitz erwerben. Zu den Käufern gehören vor allem Engländer, Deutsche, Irland, Holländer und Bürger aus den skandinavischen Ländern. Die meisten von ihnen haben sich für die Algarveregion entschieden, aber es gibt auch einige, die sich weiter ins Landesinnere trauen und in den ländlicheren Gegenden investieren.

 

Es leben viele ausländische Bürger hier (allein ca. 50 000 von ihnen sind Briten). Bei der Mehrheit davon handelt es sich um Rentner

Portugal steht ganz oben auf der Liste der europäischen Länder, in denen ausländische Staatsbürger Immobilien für einen Zweitwohnsitz erwerben. Zu den Käufern gehören vor allem Engländer, Deutsche, Iren, Holländer und Bürger aus den skandinavischen Ländern. Die meisten von ihnen haben sich für die Algarveregion entschieden, aber es gibt auch einige, die sich weiter ins Landesinnere trauen und in den ländlicheren Gegenden investieren.

 

Es leben viele ausländische Bürger hier (allein ca. 50 000 von ihnen sind Briten). Bei der Mehrheit davon handelt es sich um Rentner

Die "Lebensqualität, die die Algarve bietet, lässt viele davon träumen, Immobilienbesitzer an der Algarveküste zu sein". Diesen Traum kann sich inzwischen ein jeder verwirklichen, ein gebrauchtes Appartement kann man bereits ab einem Preis von 75.000 €, eine Villa oder ein modernes Appartement bereits ab 125.000 € und ein geräumiges Wohn- oder Ferienhaus schon ab 200.000 € käuflich erwerben. Sollten Sie auf der Suche nach einem Haus mit einem privaten Grundstück und einem Swimmingpool sein, müssen Sie bereit sein, hierfür mindestens 250.000 € auszugeben (der Preis hängt von der Region ab, in der sich die Immobilie befindet). Für diejenigen, die keinerlei finanzielle Schwierigkeiten haben, gibt es hier keine Grenzen, angefangen mit Luxushäusern, die ab einem Preis von 500.000 € käuflich zu erwerben sind und bis hin zu Objekten, deren Wert die Millioneneuromarke überschreitet.

Verlieren Sie keine Zeit, besuchen Sie die Algarve! Schauen Sie sich diesen fantastischen Werbefilm an. Die Algarve







 

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Steuerkarte/Steuernummer und steuerlicher Bevollmächtigter Im Portugal

Alle Residenten und alle ausländischen Staatsbürger, die außerhalb des Landes wohnen, aber Geschäfte in Portugal abwickeln, müssen eine Steuerkarte (cartão de contribuinte) oder eine Steuernummer (NIF) beantragen. Die Steuerkarte ist unbedingt notwendig für den Kauf einer Immobilie in Portugal. Seit 2008 ist es ebenfalls Pflicht, dass alle ausländischen Staatsbürger, die nicht in Portugal ihren Hauptohnsitz haben, einen Residenten als ihren steuerlichen Bevollmächtigten benennen müssen.

STEUERKARTE / STEUERNUMMER: Um eine Steuerkarte / Steuernummer zu erhalten, müssen Sie ein Formular auf dem zuständigen Finanzamt ausfüllen, dem eine Kopie ihres Personalausweises oder Reisepasses beigefügt wird.

Ihnen wird automatisch eine endgültige Steuernummer (NIF) zugeordnet. Diese Nummer wird für alle steuerlichen Angelegenheiten in Portugal verwendet, wie z. B. für die Zahlung der Immobiliensteuer, Einkommensteuer usw. Ohne eine Steuernummer ist es Ihnen nicht möglich, die Verkaufsurkunde einer  Immobilie eintragen zu lassen oder ein Bankkonto zu eröffnen.

STEUERLICHER BEVOLLMÄCHTIGTER: Mit dem neuen Staatshaushalt des Jahres 2012 ist es für Eigentümer (mit Wohnsitz in anderer EU-Ländern), die ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung in Portugal besitzen, hier aber keine Residenten sind, nicht mehr zwingend erforderlich, einen steuerlichen Bevollmächtigten zu benennen. Diese Regelung gilt auch für Bewohner anderer EU-Staaten, die in Portugal ein Einkommen beziehen.  

Für Käufer mit Wohnsitz in Ländern außerhalb die Europäische Union:

Alle Bürger, deren Hauptwohnsitz sich außerhalb Portugals befindet und die ein Ferienhaus oder einen zweiten Wohnsitz hier haben, müssen zuerst einen steuerlichen Bevollmächtigten benennen, bevor sie eine Steuernummer beantragen können. Dabei muss es sich um eine, in Portugal ansässige Person handeln, deren Nationalität hierbei keine Rolle spielt. Es kann sowohl ein Freund, ein Anwalt, ein Steuerberater oder gar eine, auf dem Gebiet spezialisierte, Firma diese Aufgabe übernehmen.

Dieser Bevollmächtigte ist für alle steuerpflichtigen Ausgaben des Nicht-Residenten verantwortlich und nimmt dessen Post und Benachrichtigungen vom Finanzamt entgegen. Falls Sie es wünschen, kann er ebenfalls Ihre Kontoauszüge erhalten, um sich zu vergewissern, dass Ihre Bank Ihre laufenden Kosten ordnungsgemäß bezahlt, wie z. B. öffentliche Dienstleistungen (Wasser / Strom usw.) und die Immobiliensteuer (IMI). Gleichzeitig kann er überprüfen, ob sich auch stets ausreichend Geld auf Ihrem Konto befindet, um diese Kosten zu decken.







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Erklärung der meistgebrauchten Fachbegriffe und Steuern im rechtlichen Prozess beim Kauf einer Immobilie im Portugal

Auflistung und Erklärung der meistgebrauchten Fachbegriffe und Steuern im rechtlichen Prozess beim Kauf einer Immobilie

Dies ist ein kleiner Ratgeber, in dem Sie die meistgebrauchten portugiesischen Begriffe, die Ihnen während des Kaufprozesses begegnen werden, nachschlagen können:

Immobilienpapiere (Dokumente): es ist vorteilhaft, die Namen der wichtigsten Dokumente zu kennen.

-         Besitzurkunde = Certidão de teor:   Weist den Verkäufer als rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie aus, bestätigt, dass diese in seinem Namen eingetragen ist, und gibt Auskunft über eventuell noch ausstehende Hypotheken

-        Auszug aus dem Steuerregister =  Caderneta predial Urbana oder Rustica: Befindet sich beim Finanzamt und bestätigt Größe, Standort und Abgrenzungen der Immobilie

-        Nutzungs-/Wohnlizenz = Licença de Utilização/habitação: Wird im Rathaus ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie mit dem Bauprojekt, das dem Stadtrat vorgelegt wurde, übereinstimmt. Wird das Objekt nicht als Wohnsitz genutzt, muss in der Lizenz der (industrielle) Nutzungszweck erläutert werden.

-        Wohnungszertifikat mit technischen Daten =  Ficha Tecnica de Habitação: Ein neues Dokument, das für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ausgestellt wird. Darin enthalten sind alle notwendigen Informationen über die Immobilie, die zuständige Baufirma, die beim Bau verwendeten Materiale und deren Lieferanten.

-        Baupläne = Plantas de Arquitectura: Der Verkäufer wird Ihnen Baupläne des Objekts, das Sie zu kaufen beabsichtigen, aushändigen und, falls vorhanden, auch Pläne, die einen Weiter-, bzw. Ausbau dokumentieren. Daraus können Sie und Ihr Bauinspektor (falls einer beauftragt wurde) ersehen, dass alle Teile der Immobilie planmäßig gebaut und beim Stadtrat gemeldet wurden.

-        Ausweispapiere des Verkäufers: Hierzu zählen das Dokument, durch das sich der Verkäufer ausweist (B.I. = Personalausweis oder Passaporte = Reisepass) sowie seine Steuernummer (NIF). Beide Dokumente müssen an Ihren Anwalt weitergeleitet werden.

  • Vollmacht = Procuração:

Eine Person kann eine andere beauftragen (einen Freund/Anwalt/Rechtsbeistand oder irgendeine andere dritte Partei), sie in allen rechtlichen Angelegenheiten zu vertreten, beim Notar, in öffentlichen Büros usw., indem sie ihr eine Vollmacht erteilt.

    • Reservierung = Reserva:

Es ist üblich, dass man eine Reservierungsvereinbarung trifft, indem man eine Reservierungsgebühr in Wert von 2.500€ bis zu 5.000€ bezahlt, um sich eine Immobilie zu sichern, im Fall, dass vor dem Kauf noch gewisse Vorkehrungen getroffen werden müssen, wie z. B.: die Beantragung einer Hypothek, die Regelung einer finanziellen Situation, die Anfertigung eines Protokolls durch den Bauinspektor, die Beantragung einer Baugenehmigung

    • Kaufvorvertrag = Contrato de promessa compra e venda:

Dieser Tauschvertrag wird normalerweise von dem Anwalt des Käufers aufgesetzt und beinhaltet die üblichen Bedingungen und Klauseln, für den Kauf der Immobilie, zusammen mit dem Eigentumsnachweis und den Plänen, die vom Verkäufer ausgehändigt wurden. Weitere Punkte: Namen der beiden Parteien, Angaben zum Kaufobjekt, vereinbarter Preis und Zahlungsmethode sowie weitere Vereinbarungen und Vertragsbedingungen.

Durch die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags verpflichtet sich der Verkäufer, das Objekt zu verkaufen und der Käufer verpflichtet sich, das Objekt zu kaufen. Jetzt erfolgt die Anzahlung an den Verkäufer. Tritt der Käufer aus dem Vertrag zurück, ist der Verkäufer dazu berechtigt, die Anzahlung einzubehalten. Tritt der Verkäufer aus dem Vertrag zurück, muss er dem Käufer eine Summe, in Höhe des doppelten Wertes der geleisteten Anzahlung, bezahlen.

    • Vorläufiger Registereintrag = Registos Provisórios

Dies ist nur erforderlich, im Falle, dass Sie eine Immobilie durch eine Hypothek erworben haben. Die Hypothek wird beim Grundbuchamt noch vor dem Erwerb der Immobilie eingetragen.

  • IMT Steuer (Grunderwerbssteuer) = IMT (Imposto Municipal sob transacções) Frühere SISA

Dies ist die portugiesische Grunderwerbssteuer und muss beim Finanzamt bezahlt werden, noch vor Übertragung der Immobilie. Der Nachweis der Übertragung muss dem öffentlichen Notar ausgehändigt werden.

Die Höhe der zu zahlenden Summe hängt vom Wert der jeweiligen Immobilie ab.

Weitere Informationen über die IMT Steuer finden Sie unter der Rubrik „Welche zusätzlichen Kosten und Steuern fallen Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Portugal an“.

  • Stempelsteuer = Imposto de Selo

Diese Steuer wird vom Käufer zusammen mit der IMT Steuer beim Finanzamt bezahlt, für alle Eintragungen, Verträge und Geschäftsabschlüssen. Diese Steuer wird auf jede steuerpflichtige Eintragung und Unternehmung erhoben, zu einer Steuerrate, die vom Typ der Eintragung abhängig ist. Die Höhe der Stempelsteuer für eine Immobilie beträgt 0.8%.

  • Verkaufsurkunde = Escritura

Bezieht sich auf die Übertragung der Immobilie. Durch die abschließenden Verkaufsurkunde werden Sie zum rechtmäßigen Besitzer der Immobilie. Die Verkaufsurkunde wird im Beisein eines öffentlichen Notars unterzeichnet, wobei die Parteien sich damit einverstanden erklären, das Objekt gemäß den Bedingungen, die im Kaufvorvertrag festgehalten wurden, zu erwerben. Alle wichtigen Dokumente (Immobilienpapiere, Ausweisdokumente beider Parteien, Vollmacht usw.) müssen vor der Vorlesung des Vertrags überprüft werden, und falls eine der beiden Parteien kein Portugiesisch spricht oder versteht, ist es notwendig, einen Übersetzer (Tradutor) mit der Übersetzung des gesamten Vertrags zu beauftragen. Dieser wird die Verkaufsurkunde ebenfalls unterzeichnen und die Echtheit der Übersetzung beglaubigen. Die Originale und die weiteren Ausführungen bleiben immer beim Notar, beglaubigte Kopien werden von ihm ausgestellt.

  • Notar- und Eintragungsgebühren = Notario e Registos: (Impostos?)

Die gesamten Kosten hierfür fallen zulasten des Käufers. Der Notar berechnet eine Gebühr in Höhe von max. 0,5% des Kaufpreises für die Aufsetzung und Ausstellung der Verkaufsurkunde und ein gewöhnlicher Eintrag kostet Sie min. 200€. 

 

  • Eintragung nach Abschluss, Grundbuchamt = Conservatoria do registo

Letztendlich wird die erworbene Immobilie beim Grundbuchamt unter dem Namen des neuen Besitzers eingetragen. Erledigen Sie dies umgänglich. Der Eintrag wird ab dem Tag, an dem er stattfindet, rechtskräftig (Ihr Anwalt sollte dies für Sie erledigen).

  • IMI Steuer (Grundsteuer) = IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Generell werden die Raten hierfür jährlich oder drei Mal im Jahr (April, Juli und November) fällig und sind durch die örtlichen Behörden festgelegt. Als Richtwert hierfür gilt ein jährlicher Satz von 0.72% von dem Marktwert der Immobilie, der sich aus den folgenden Komponenten zusammenstellt:

  

 

  • Baufläche und Verwendung

 

•   Nutzungszweck

 

•   Alter

 

•   Standort

 

•   Bauqualität  

 

 






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Welche zusätzliche Kosten werden beim Immobilienkauf in Portugal fällig (Steuern & Abgaben)

Falls Sie an dem Kauf einer Immobilie in Portugal interessiert sind, finden Sie unten aufgelistet die hierbei anfallenden Kosten und Steuern.

  • IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) Grunderwerbssteuer, früher bekannt als SISA

Die IMT Steuer wird auf die kostenpflichtige Übertragung des Besitz- und Nutzungsrechts der Immobilie erhoben.

Diese Steuer muss beim Finanzamt noch vor der Übertragung der Immobilie, d. h. vor der Unterzeichnung der Verkaufsurkunde, bezahlt werden.

Seit dem 1. Januar 2007 wurden zwei verschiedene Arten der IMT Steuer eingeführt. Welche dieser beiden Steuerarten jeweils anfällt, hängt davon ab, ob es sich beim Kauf einer Immobilie um einen Hauptwohnsitz (1. Tabelle) oder um eine Zweitwohnung oder Ferienhaus handelt (2. Tabelle).

Die Höhe der zu zahlenden IMT Steuer wird anhand des Wertes der Immobilie berechnet. Ob das Objekt als Haupt- oder lediglich als Zweitwohnsitz genutzt wird, spielt dabei, wie bereits erwähnt, ebenfalls eine Rolle.

Weitere Informationen hierzu können Sie den folgenden Tabellen entnehmen, aktueller Stand: 2015.

1. Tabelle

IMT für städtische Gebäude oder Immobilienanteile, die ausschließlich als festen Hauptwohnsitz genutzt werden

Verkaufpreis des Gebäudes oder Immobilienanteils (€) Anfallende Steuer/Prozentanteil (%) absetzbarer Anteil (€)
Bis € 92.407 0% €0
Ab € 92.407 bis € 126.403 2% € 1.848,14
Ab € 126.403 bis € 172.348 5% € 5.640,23
Ab € 172.348 bis € 287.213 7% € 9.087,19
Ab € 287.213 bis € 574.323 8% € 11.959,32
Über € 574.323 fester Prozentsatz von 6% €0

 

2. Tabelle

IMT für städtische Gebäude oder Immobilienanteile, die ausschließlich als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil genutzt werden

Verkaufpreis des Gerbäudes oder Immobilienanteils(€) anfallende Steuer/Prozentanteil (%) absetzbarer Anteil (€)
Bis € 92.407 1% € 0
Ab 92.407 bis € 126.403 2% € 924,07
Ab € 126.403 bis € 172.348 5% € 4.716,16
Ab € 172.348 bis € 287.213 7% € 8.163,12
Ab € 287.213 bis € 550.836 8% € 11.035,25
Über € 550.836 fester Prozentsatz von 6% € 0

 

Die oben aufgeführten Werte beziehen sich ausschließlich auf Häuser und Appartements, die als Wohnsitz genutzt werden (unabhängig davon ob es sich hierbei um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt).

Ein Steuererlass erfolgt beim:

- Erwerb einer Immobilie im Wert von weniger als 92.407 €

 In den folgenden Fällen werden weitere Steuergebühren erhoben:

- beim Erwerb eines ländlichen Gebäudes (Grundstück für landwirtschaftliche Nutzung) wird eine Gebühr von 5 % fällig.

-        beim Erwerb eines städtischen Gebäudes (städtisches Bauland), das nicht als Wohnsitz genutzt wird (z. B. für kommerzielle Zwecke),  wird eine Gebühr von 6,5 % fällig

-        hat der Käufer seinen (Wohn)Sitz in einem Land, Gebiet oder Region mit günstigeren Steuergesetzen,  ist ein Steuererlass oder -reduzierung nicht möglich und es wird eine Gebühr in Höhe von 8 % erhoben.

Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie Sie den zu zahlenden IMT-Betrag errechnen, beim Kauf einer Immobilie im Wert von 100.000 €, die als fester Wohnsitz genutzt werden soll (Tabelle I):

Beispiel: 100.000 € 2% = € 2.000 - € 1.848.14 = € 151.86 (zu zahlender IMT-Betrag)

 

  •  Stempelsteuer (Imposto de selo)

Diese Steuer ist Pflicht und wird auf alle Handlungen, Verträge, Dokumente, Bücher, Papiere usw. erhoben, gemäß den allgemeinen Stempelsteuer-Bestimmungen. Im Falle eines steuerpflichtigen Erwerbs / Kaufs des Eigentumsrechts für Immobilien (Erwerb von autonomen Anteilen eines Gebäudes), wird diese Steuer, in Höhe von 0,8 % oder 1%, falls der Wert der Immobilie €1Mio oder mehr beträgt, zu der IMT hinzugerechnet und muss vom Käufer beim Finanzamt (oder bei einer Filiale von “Casa Pronta”) bezahlt werden.

  

  •  Notar und Einträge: (Notario e Registos)

Die Kosten hierfür werden vom Käufer getragen. Der Notar berechnet ca. 0.5 % des in der Verkaufs-/Besitzurkunde eingetragenen Kaufpreises für seine Dienstleistungen. Darin enthalten sind: Bearbeitungsgebühren, Zeugnisse und die Ausstellung der Verkaufsurkunde.

Nach Abschluss des Kaufvertrags (Unterzeichnung der Verkaufsurkunde), müssen die endgültigen Einträge vorgenommen werden. Ein gewöhnlicher Eintrag kostet Sie min. 200 Euro. Weitere Informationen und Preise können Sie der Seite des Instituts für Einträge und Notariate (http://www.irn.mj.pt/) sowie der Seite des  Notaren Ordem dos Notarios  entnehmen

 

  • IMI (Grundsteuer) /Imposto Municipal sob o Imovel

Der Erwerb der Immobilie muss 60 Tage nach der Übertragung des Objekts dem zuständigen Finanzamt (abhängig vom Standort der Immobilie) gemeldet werden, um Eintragungen oder Aktualisierungen im Steuerregister vornehmen zu können.

Die Grundsteuer wird auf den Einheitswert der ländlichen und städtischen Gebäude, die sich auf portugiesischem Territorium befinden, erhoben. Seit 2013 erfolgt die Bezahlung der Grundsteuer wie folgt:

-          Als einmalige Zahlung, falls der Jahreswert weniger als €250 beträgt (im April)

-          In zwei Raten, sollte der Jahreswert mehr als €250 und weniger als €500 betragen (im April und November)

-          In drei Raten, wenn der Jahreswert höher ist als €500 (im April, Juli und November)

 Die Stadtbezirke legen jedes Jahr den anfallenden Steuersatz fest, mittels eines Beschlusses der Gemeindehauptversammlung. Die Bezirke behalten sich die Möglichkeit vor, die Steuersätze pro Gemeinde festzulegen.

 

Der Einheitswert der Gebäude wird anhand der folgenden 5 Punkte ermittelt:

  • Bebaute Fläche und Einpflanzung
  • Nutzungsartfaktor (entspricht der Nutzungsart des Gebäudes, variiert zwischen 0.35% und 1.20%
  • Standortfaktor
  • Bauqualitätsfaktor (hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Qualität der Infrastruktur und /oder dem (Nicht) Vohandensein entscheidender Ausstattungen)
  • Altersfaktor (wird ab dem Datum der Ausstellung der Nutzungslizenz oder ab dem Datum des Abschlussen der Bauarbeiten errechnet)

  

Die Steuersätze der Grundsteuer sind wie folgt:

  

GEBÄUDEART Steuersatz %
Ländliche Gebäude 0.8%
Städtische Gebäude 0.2% bis 0.8%
Städtische Gebäude geschätzt nach den CIMI- Massstäben 0.3% bis 0.5%

 In 2012 wurde im Rahmen der “Estatuto dos benefícios Fiscais – EBF” (Satzung für Steuerbegünstigung) die Frist für einen Steuererlass für einen festen Hauptwohnsitz von 3 Jahren, für Gebäude mit einem Einheitswert von bis zu 125.000 Euros.

 Anmerkung: Um eine Freistellung von der Grundsteuer zu erteilen, werden die Behörden verschiedene Faktoren, wie z. B. den steuerpflichtigen Wert und die Nutzung der Immobilie sowie die finanzielle Situation der Eigentümer überprüfen

Ab 2017 wird eine zusätzliche Grundsteuer auf Immobilien, deren steuerpflichtige Wert €600.000 übersteigt, erhoben. Diese Grundsteuer (IMI) beträgt 0,4% - 0,7%. Sollte der steuerpflichtige Wert der Immobilie €1.000.000 übersteigen, wird dem Eigentümer eine zusätzliche Grundsteuer in Höhe von 1% berechnet.

 


 

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Alles, was Sie über den Kauf eines "Quarter-Share" (Viertel einer Immobilie) wissen müssen

Diese Art von Immobilienbesitz darf nicht mit dem „Timeshare“ verwechselt werden, auch wenn beide Varianten über einige gemeinsame Faktoren verfügen.

Es gibt Ressorts, die erfolgreich diese Art von Verkäufen betreiben, bei denen jeweils ein Viertel der Immobilie individuell verkauft wird, bekannt als „Quarter-Share“. Zu diesen Ressorts gehören die Anlage von Rocha Brava, die sich in Carvoeiro befindet, der Pestana Golf Resort, ebenfalls in Carvoeiro, sowie das neue Ressort Vale de Oliveiras, der erst kürzlich in der Nähe des Pestana Golfclubs – Gramacho, Carvoeiro, eröffnet wurde.

Jeder Besitzer kann über seinen 4. Anteil an der Immobilie frei verfügen, kann diesen verkaufen oder darauf eine Hypothek aufnehmen.

Mit anderen Worten bedeutet Quarter-Share, dass die Eintragung der Immobilie gesetzlich in vier Anteile aufgeteilt ist. Aufgrund dessen kann dasselbe Objekt von vier oder mehreren Käufern erworben werden, unabhängig davon, ob sie untereinander bekannt sind oder nicht. Oder aber ein einziger Käufer hat die Möglichkeit, alle vier Anteile für sich zu erwerben

Beim Kauf verpflichtet sich jeder Besitzer, die Immobilie entsprechend einer Abmachung/eines Vertrags mit den anderen Mitbesitzern (die/der der endgültigen Verkaufsurkunde beigefügt wird), zu nutzen und zu belegen. Die Abmachungen/Verträge werden normalerweise bereits im Vorfeld durch die Ressorts aufgesetzt. Diese Abmachungen werden sorgfältig ausgearbeitet, sodass jeder Mitbesitzer im gleichen Maß und zu unterschiedlichen Jahreszeiten, das Objekt nutzen kann und dabei den gleichen Einkommensanteil an seine Mitbesitzer abgeben muss (falls die Immobilie als Investition genutzt wird). Die im Vertrag festgehaltenen Zeiträume wechseln von Jahr zu Jahr, so dass alle Besitzer das Objekt während der ganzen Monate nutzen können und nach Ablauf des 4. Jahres kehrt alles zum Ursprung zurück.

Was die Kosten der Immobilie anbetrifft, werden diese ebenfalls durch vier geteilt, so wie auch alle anderen Ausgaben, die mit dem Objekt zusammenhängen wie: Immobiliensteuer (IMI), Verwaltungsgebühren, Sicherheitsmaßnahmen, Garantiefonds (aus dem normalerweise  Malerarbeiten bezahlt werden). Die Ausgaben, die bei der Nutzung des Objekts entstehen, wie z. B. Wasser- und Stromverbrauch, fallen jedem Mitbesitzer individuell zulasten und werden während des Zeitraums, der ihm zur Verfügung steht, abgerechnet.

Die Besitzurkunde dieses Immobilientyps kann auf den eigenen Namen oder aber auch auf eine Firma ausgestellt werden. Jede dieser Varianten hat ihre Vor - und Nachteile.



 

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Vor und Nachteile eines Offshore Firma Im Portugal zu Kaufen

Jedes Unternehmen, unabhängig von seinem Standort und dem Ort, wo es eingetragen ist, ist dazu befügt, Immobilien in Portugal zu kaufen. Manche Länder bieten steuerliche Vorteile für Unternehmen, die Immobilien im Ausland besitzen, in dem jeweiligen Land aber keine geschäftliche Aktivitäten abwickeln. Dies ist z. B. in Malta, Delaware und einigen anderen Staaten der USA der Fall. Auch andere Länder bieten die gleichen Vorteile, müssen aber in Portugal eine Gemeindesteuer zahlen.

Obwohl die portugiesischen Steuerbehörden in den letzten Jahren die Steuersätze für Offshore-Unternehmen angehoben haben, gibt es immer noch beträchtliche Vorteile, die Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Portugal, durch ein Offshore-Unternehmen, entstehen.

Bei einer neuen Gesetzgebung, die 2002/2003 in Kraft getreten ist, wurden verschiedene einschränkende Maßstäbe eingeführt, die dazu beigetragen haben, dass es heutzutage nicht mehr so vorteilhaft ist, durch eine Offshore-Gesellschaft zu kaufen (z. B. eine Erhöhung der Eigentumssteuer, Vermietungssteuer muss für jede Immobilie gezahlt werden, unabhängig davon, ob diese tatsächlich vermietet wird oder nicht).

ABER es gibt nach wie vor immer noch Vorteile und, falls Sie diese Kaufoption in Betracht ziehen, sollten Sie sich vorher mit einem Finanzexperten beraten. Eine Immobilie zu besitzen, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist, kann vor allem beim Verkauf des Objekts von Vorteil sein. Es erleichtert, beschleunigt und begünstigt den Verkaufsprozess und es kann unter Umständen dazu verhelfen, den Verkaufspreis zu steigern (wenn auch ein zukünftiger Käufer diese Vorteile nicht schätzt oder wünscht). Einige der Vorteile sind:

  • Umgehung der Grunderwerbsteuer, IMT, (in den meisten Fällen) und der Notar- und Eintragungsgebühren beim Wiederverkauf einer Immobilie. IMT, juristische Kosten sowie die Notar- und Eintragungsgebühren können bis zu 15 % des Immobilienwertes betragen.
  • Vereinfachung des Verkaufs der Immobilie, bei dem lediglich der Besitz von den Unternehmensanteilen auf den Käufer übertragen wird. Dadurch werden lange Prozeduren, die bei der Eintragung eines Titels in Portugal entstehen können, vermieden, was wiederum zur Einsparung eines großen Teils der juristischen Gebühren beiträgt.
  • Umgehung der örtlichen Erbschaftssteuer für die Immobilie, einschließlich der Möglichkeit einer doppelten Versteuerung.
  • Vereinfachung der Übertragung auf die Erben, im Falle des Ablebens des Eigentümers und die Umgehung der hieraus folgenden Gesetze, die festlegen sollen, wem die Immobilie zugesprochen wird. Mehrere Personen (z. B. Familienmitglieder) können Teilhaber sein, wobei jeder von ihnen eine bestimme Anzahl an Anteilen erhält. Oder aber ein Paar kann eine Immobilie als gemeinsames Mieteigentum besitzen (was in Portugal anerkannt ist) und im Todesfall einer der Partner, kann dessen Anteil einfach auf den anderen übertragen werden.

  

  • Die Anteile eines Offshore-Unternehmens können auch als Sicherheit für ein Darlehen angegeben werden, das für den Kauf der Immobilie benötigt wird. Die Anteile werden der Bank für ein Darlehen, das einem Prozentsatz des Wertes der Immobilie entspricht, überlassen.
  • Vertraulichkeit (in manchen Fällen kann der Käufer anonym bleiben), Aktivvermögensschutz und beschränkter Haftung.
  • Beim Besitz einer Immobilie durch ein Offshore-Unternehmen können die Firmenanteile ebenfalls treuhändlerisch verwaltet werden.
  • Eine Immobilie kann von mehreren Besitzern gekauft werden. Die Anteile werden gemäß des Kapitals, das von jeder Partei investiert wurde, verteilt. Möchte sich einer der Partner zurückziehen, können seine Anteile wirtschaftlich und ohne Schwierigkeiten an dem/den verbleibenden Partner oder auch an neue Partner verkauft werden.

 

Es hat auch einige Nachteile, eine portugiesische Immobilie zu besitzen, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist. Einer davon sind die Kosten, die bei der Unternehmensgründung entstehen sowie die jährlichen Gebühren (obgleich das beträchtlich weniger ist, als die möglichen Einsparungen). Die anfallenden Kosten hängen davon ab, wer das Unternehmen gründet und wo es eingetragen ist, aber die Gründungsgebühr beträgt in der Regel zwischen 1.050 € und 3.240 €, zuzüglich eines jährlichen Betrags (800 € – 2.450 €) für die Verwaltungsgebühren und Steuern. Es gibt zahlreiche Firmen, die eine Offshore-Gesellschaft gründen können. Eine von ihnen ist Souvereign Trust, ein lang bestehendes Unternehmen, mit Sitz in Lagoa, Algarve.

Der Kauf einer Immobilie, die auf ein Offshore-Unternehmen eingetragen ist, über Hypotheken

Verschiedene Banken gewähren Hypotheken für Immobilien, die auf ein Offshore-Unternehmen eingetragen und als gemeinschaftlicher Besitz anerkannt sind. Santander Totta ist eine der größten spanisch-portugiesichen Banken, mit Büros in London, die Hypotheken für Offshore-Immobilien vergibt.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an den Spezialisten:

Sovereign Trust - ICSL @ Tel:+351 282 340480 or port@SovereignGroup.com and  www.sovereigngroup.com

Bitte beachten Sie, dass die Gesetze, die den Besitz einer portugiesischen Immobilie, die auf einer Offshore-Gesellschaft eingetragen ist, betreffen, momentan überarbeitet werden. Es besteht die Möglichkeit, dass sich sowohl die Vor- als auch die Nachteile, in naher Zukunft ändern.






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Alles was Sie über den Kauf einer Immobilie, (die sich im Planungs- oder Baustadium befindet) wissen müssen

Beim Kauf einer Immobilie, die sich im Planungs- oder Baustadium befindet (d. h. die noch nicht gebaut wurde oder sich noch in der Bauphase befindet), ist es üblich, eine kleine Anzahlung zu leisten, z. B. in Höhe von 2.500€, um die Immobilie zu sichern, bis ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben ist (in der Regel erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags 4 Wochen später).

Beim Kauf einer Immobilie, die sich im Planungs- oder Baustadium befindet, erfolgt die Zahlung in Raten. Diese Ratenzahlungen variieren erheblich, die erste Rate besteht normalerweise aus einer Anzahlung von 20 – 30%.

Beispiel A

20% bei Unterzeichnung des Vertrags

20% nach Fertigstellung des Dachs

20% nach Kachel- / Fliesenlegen in Küche und Bad (oder nach Einbau der Türen und Fenster)

20% nach Fertigstellung des Gebäudes

10% nach Abschluss aller Außenarbeiten (z. B. Patio, Pool und Garten)

Die restlichen 10% werden erst nach kompletter Fertigstellung fällig (5% von den 10% können von Ihrem Anwalt für die Dauer von 6 bis 12 Monaten einbehalten werden, als Versicherung gegen eventuelle Bauschäden, vorausgesetzt der Bauherr ist damit einverstanden. Diese Vereinbarung wird vertraglich festgehalten).

Beispiel B

Eine mögliche Alternative:

30% bei Unterzeichnung des Vertrags

20% nach Fertigstellung der Grundmauern und der Wände

20% nach Fertigstellung des Dachs

25% nach Kachel- / Fliesenlegen in Küche und Bad (oder nach Einbau der Türen und Fenster)

5% nach kompletter Fertigstellung

Falls eine Immobilie bereits zum Teil gebaut ist, wird der Bauherr unter Umständen eine höhere Anzahlung verlangen, abhängig von dem Baustadium, in dem sich das Objekt befindet.

Der Vertrag muss einen Zeitplan zur Fertigstellung der Immobilie beinhalten sowie die Daten, an dem die Ratenzahlungen erfolgen müssen, das Datum der Fertigstellung und mögliche Strafen im Falle einer Nichteinhaltung, Garantie für die Bauarbeiten, Einzelheiten der Versicherungspolice des Bauherrn (für den Fall, dass keine Fertigstellung des Objekts erfolgt) und eine Kopie der Zeichnungen und Baupläne. Der Grundriss und die technischen Daten werden von beiden Parteien unterzeichnet, um zu versichern, dass Standard und Größe des Bauprojekts eingehalten werden.

Im Vertrag sollte ebenfalls eine Klausel enthalten sein, die festlegt, dass Sie bis zu 5% des Kaufpreises für einen Zeitraum von 6 – 12 Monaten einbehalten dürfen. Dieser Betrag dient als Garantie, sollte der Bauherr nicht bereit sein, möglich Schäden, die beim Bau entstanden sind, zu beheben. Diese Klausel kann nur mit beiderseitigem Einverständnis zwischen Ihnen und dem Bauherrn aufgesetzt werden. Der Abschluss eines jeden Baustadiums sollte von Ihrem Anwalt, Agent oder Architekt schriftlich bestätigt werden, noch vor Zahlung der anfallenden Rate. Es ist sehr wichtig, dass die festgelegten Daten für die Ratenzahlungen eingehalten werden, sonst besteht die Gefahr, dass alle bereits geleisteten Anzahlungen entfallen und Sie den Anspruch auf die Immobilie verlieren.

Wichtig ist ebenfalls, zu prüfen, ob der Bauherr eine Versicherungspolice besitzt (oder „Fertigstellungsgarantie“), um Ihre Investition zu sichern, im Falle, dass der Bauherr bankrott geht, bevor er das Gebäude und dessen Infrastruktur fertig stellen kann.

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