Es kommt immer häufiger vor, dass Immobilien mit mehreren Eigentümern gefunden werden, die aus Erbschaften, gemeinsamen Übernahmen oder Anteilen resultieren - Eine Situation, die rechtlich als Miteigentum bezeichnet wird. Auch wenn jede Gemahlin die gleichen Rechte an der Immobilie hat, kann ihr Anteil variieren und laut Gesetz bedürfen wichtige Handlungen (wie z.B. Leasing) immer der Zustimmung aller Eigentümer. Erfahren Sie alles über die Vermietung von Mehreigentümerimmobilien.

Was ist Miteigentum?

Miteigentum oder Miteigentum bedeutet , dass zwei oder mehr Personen gleichzeitig Eigentumsrechte an demselben Vermögenswert haben, z. B . an einem Haus oder einem Auto. Das Miteigentum ist in den Artikeln 1403 ff. des portugiesischen Zivilgesetzbuches geregelt, wobei ein klassisches Beispiel ein Paar ist, das gemeinsam eine Immobilie kauft und so Miteigentümer des Ganzen wird .
Die Rechte der Miteigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum sind gleich – alle können den Vermögenswert nutzen, verwalten und darüber verfügen –, aber ihre quantitative Beteiligung, die als Anteil bezeichnet wird, kann je nach Vertrag oder Titel variieren. Zum Beispiel kann einer 75 % und der andere 25 % halten, aber in Ermangelung einer Spezifikation wird davon ausgegangen , dass beide gleiche Anteile halten.
Es ist wichtig zu beachten, dass jeder Miteigentümer keine Rechte an einem bestimmten physischen Teil des Vermögenswerts hat. Stattdessen hält jeder einen abstrakten Bruchteil des Ganzen, ohne ausschließliche Rechte an einem definierten Teil.

Kann ein Miteigentümer die Immobilie ohne Zustimmung der anderen vermieten?
Die Antwort lautet: Nein.

Jeder Miteigentümer kann individuell wie folgt handeln:

- das Gemeinschaftsgut zu nutzen, sofern dies andere Miteigentümer nicht daran hindert , es zu nutzen, und der Verwendungszweck eingehalten wird.

- den eigenen Anteil zu veräußern oder zu belasten, d.h. zu verkaufen, zu verschenken, zu verpfänden oder als Sicherheit zu verwenden, unabhängig von den verbleibenden Miteigentümern.

-Einreichung von Klagen gegen Dritte , um das gemeinsame Interesse zu schützen, z. B. durch Rückforderung oder Verteidigung von gemeinsamem Eigentum.

Diese Maßnahmen können einzeln durchgeführt werden, sofern sie die Rechte anderer Miteigentümer oder den Zweck des Vermögenswerts nicht verletzen.

Rechtliche Situation der Vermietung

Der Abschluss eines Mietvertrags gilt als Verwaltungsakt über das Gemeinschaftsgut und bedarf der einstimmigen Zustimmung  aller Miteigentümer.
- Handelt nur ein Eigentümer allein, so ist dieser Vertrag ungültig, da er über einen Vermögenswert verfügt , der nicht ausschließlich ihm gehört.
- Wenn ein Mietvertrag ohne Zustimmung aller Eigentümer unterzeichnet wird, können die anderen vor Gericht gehen, um den Mietvertrag für nichtig zu erklären, den Besitz zurückzufordern , eine Entschädigung für den Nutzungsausfall zu verlangen und eine Abrechnung über die erhaltenen Mieten zu verlangen .
- Wenn der Mieter sich dessen nicht bewusst war und in gutem Glauben gehandelt hat, können die Grundsätze von Treu und Glauben dazu führen , dass der Vertrag unter bestimmten Umständen gültig bleibt.

Und die Mieten?

Die Mieten müssen anteilig zum Anteil des jeweiligen Miteigentümers aufgeteilt werden. Wenn die Vermietung von allen vereinbart wurde, muss der Miteigentümer, der unterschrieben hat, die Einnahmen nach den Anteilen oder einer vorherigen Vereinbarung verteilen.

Zusammenfassung

Obwohl Miteigentümer individuell gewisse Rechte an der gemeinsamen Immobilie haben, kann keiner von ihnen die Immobilie allein vermieten oder verkaufen. Dies erfordert die Zustimmung aller.

Mit anderen Worten: Vor der Vermietung einer Miteigentumsimmobilie ist es unerlässlich, sicherzustellen, dass alle Eigentümer einverstanden sind – vorzugsweise schriftlich. Dies vermeidet Rechtsstreitigkeiten, schützt die Rechte aller Parteien und bietet dem Mieter Sicherheit.

Wenn ein Anteil einer Miteigentumsimmobilie verkauft werden soll, kann theoretisch jeder Miteigentümer seinen Anteil an der Immobilie verkaufen. Dieser Verkauf unterliegt jedoch einem wichtigen Detail: Die anderen Eigentümer haben ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das heißt, die anderen Eigentümer müssen unmittelbar und gleichzeitig über die Verkaufsabsicht und den Verkaufspreis informiert werden. Wenn keiner der Miteigentümer kaufen möchte, kann der Verkauf an einen Dritten erfolgen.