Denken Sie darüber nach, eine Immobilie in Portugal zu kaufen?
Erfahren Sie, welche Dokumente Sie als ausländischer Käufer für die Beantragung einer Hypothek benötigen und wie Sie sich optimal auf einen reibungslosen Ablauf vorbereiten.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann komplex sein, insbesondere aufgrund unterschiedlicher rechtlicher und finanzieller Systeme.

Dieser Leitfaden hilft Ihnen, die wichtigsten Schritte zu verstehen – wie die Beantragung einer portugiesischen Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal), das Sammeln von Einkommensnachweisen, Kontoauszügen und Kreditunterlagen.

Wenn Sie wissen, was Kreditgeber erwarten und wie Sie Ihre Unterlagen organisieren, sparen Sie Zeit und erhöhen Ihre Chancen auf Genehmigung.
Mit der richtigen Vorbereitung können Sie zuversichtlich den nächsten Schritt machen, um Ihr Traumhaus in Portugal zu sichern.

Ausländische Käufer, die den Erwerb einer Immobilie in Portugal planen, müssen in jeder Phase des Hypothekenprozesses mit den richtigen Unterlagen ausgestattet sein. Wer genau weiß und gut vorbereitet ist mit allen erforderlichen Dokumenten, sorgt für einen reibungsloseren Ablauf und vermeidet unnötige Verzögerungen bei der erfolgreichen Beantragung.

Schritt 1: Finden Sie Kreditgeber und holen Sie sich Beratung

Beginnen Sie damit, Hypothekenangebote von Banken, Vermittlern oder internationalen Kreditgebern zu vergleichen. Portugiesische Banken bieten häufig maßgeschneiderte Lösungen für Nicht-Ansässige, und die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenspezialisten kann helfen, die Dokumentenanforderungen zu klären und lokale Beratung sicherzustellen. Es gibt viele Banken in Portugal mit englischsprachigem Personal, die sich auf die Betreuung ausländischer Käufer spezialisiert haben.

Schritt 2: Beschaffen Sie Ihre portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF)

Alle ausländischen Käufer müssen eine NIF (Número de Identificação Fiscal) beantragen, diese ist verpflichtend für jede Immobilien-Transaktion. Ausländer müssen sich bei einem örtlichen Finanzamt mit Wohnsitznachweis und gültigem Ausweis melden. Wenn Sie nicht wohnhaft sind, benennen Sie einen portugiesischen Steuervertreter, der Ihnen im Prozess hilft. Die NIF wird für alle rechtlichen und finanziellen Aktivitäten in Portugal benötigt.

Schritt 3: Sammeln Sie Identifikations- und Finanzdokumente

Die Banken verlangen verschiedene Unterlagen, um die Förderfähigkeit zu prüfen:

- Gültiger Reisepass oder Personalausweis

- NIF-Bescheinigung (portugiesische Steueridentifikationsnummer)

- Arbeitsvertrag oder Einkommensnachweis (aktu­elle Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen)

- aktuelle Kontoauszüge (in der Regel der letzten 3-6 Monate)

- Kreditauskunft aus Ihrem Heimatland

-Verantwortlichkeits-Mappe (offizielle Übersicht über ausstehende Schulden vom Banco de Portugal)*

- Erklärung über bestehende Verbindlichkeiten und zentrales Finanzverantwortlichkeitsregister (falls zutreffend)

OBS: Zusätzliche Anforderungen für Geschäftsinhaber beinhalten Firmengründung, aktuelle Steuererklärungen (2-3 Jahre) und Jahresabschlüsse.

* Die Verantwortlichkeits-Mappe („Mapa de Responsabilidades de Crédito“) ist eine offizielle Übersicht über alle Kreditverpflichtungen in Portugal, die von Banken zur Bewertung eines Hypothekenantrags verlangt wird; sie kann kostenlos online auf der Webseite der Bank von Portugal oder an jedem Schalter der Bank von Portugal mit gültigem Ausweis und NIF angefordert werden.

Schritt 4: Antragsphasen und weitere Dokumente

- Vor-Zusage Phase: Legen Sie alle oben genannten persönlichen, finanziellen und beschäftigungsbezogenen Unterlagen zur Prüfung bei der Bank vor.

- Immobilienbewertung: Die Bank veranlasst eine offizielle Bewertung der gewählten Immobilie — in dieser Phase müssen Sie die vorläufigen Details der Immobilie bereitstellen.

- Bürgen (Garanten): Falls die Bank einen Garanten verlangt (häufig bei manchen Bewerbern ohne Wohnsitz), muss dieser denselben Satz finanzieller Dokumente wie oben liefern.

Schritt 5: Wesentliche Immobilien-Dokumente

Vor der Unterzeichnung der Urkunde sind vom Verkäufer zu beschaffen:

- Technisches Datenblatt der Immobilie (falls zutreffend)

- Grundbuchauszug (Certidão de Teor oder Registo Predial) — Nachweis des rechtlichen Eigentums sowie bestehender Schulden oder Belastungen, ausgestellt innerhalb der letzten 30 Tage

- Urbanes Grundbuchregister (Caderneta Predial)

- Nutzungsgenehmigung (oder dokumentierte Befreiung)

- Energieausweis

- Lageplan der Immobilie (falls zutreffend)

- Nachweis, dass keine Rückstände bei den Gemeinschaftskosten bestehen

- Identitätsdokumente aller Käufer und Verkäufer

Zusätzlich, wenn die Immobilie in einer zona de pressão urbanística (urbaner Druckzone) liegt oder besonderen rechtlichen Bedingungen unterliegt, muss der Verkäufer ein Aviso de Direitos de Preferência veröffentlichen, eine rechtliche Anzeige, die bestimmten Parteien – wie aktuellen Mietern oder öffentlichen Stellen – ein Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf einräumt. Diese Bekanntmachung wird online über die Plattform Casa Pronta eingereicht mit einer kleinen Gebühr und ermöglicht eine Frist von 10 Werktagen, damit diese Parteien ihr Interesse bekunden können, bevor der Verkauf fortfährt.

Schritt 6: Unterzeichnung der Urkunde und abschließende Schritte

Überprüfen Sie alle Unterlagen sorgfältig, bevor Sie die Urkunde beim Notar unterzeichnen, da das Fehlen irgendeines Elements die Übertragung verzögern kann. Die Mittel sollten vorhanden sein und ihre Herkunft klar dokumentiert sein, zur Einhaltung der Vorschriften zur Geldwäscheprävention.

Wichtiger Hinweis

Bitte beachten Sie, dass die portugiesischen Immobiliengesetze, Hypothekenanforderungen und Steuerbestimmungen Änderungen unterliegen können.
Es wird dringend empfohlen, sich vor jeder Immobilientransaktion in Portugal aktuelle rechtliche Beratung von qualifizierten Anwälten, Steuervertretern oder Hypothekenmaklern einzuholen, die auf Fälle ausländischer Käufer spezialisiert sind.