Ab dem 1. November 2024 gelten in Portugal neue Vorschriften für die lokale Beherbergungs-/Touristenlizenz (AL).

Zu den wichtigsten Änderungen gehört die Aufhebung der Beschränkungen für Neuanmeldungen, die diese im ganzen Land zulassen (außer in umkämpften Gebieten, in denen die Gemeinderegeln anders sind, wie z. B. in Lissabon und Ericeira, wo die Beschränkungen bestehen bleiben).

AL-Lizenzen sind jetzt unter allen Umständen übertragbar

AL-Lizenzen sind für Immobilien in umkämpften Gebieten, in denen in den letzten 2 Jahren ein langfristiger Mietvertrag registriert wurde, nicht zulässig.

Gemeinden werden mehr Autonomie haben, AL in bestimmten Gebieten einzuschränken.

Die Steuervorschriften bleiben unverändert, einschließlich der Steuerbedingungen für den Verkauf von Immobilien mit einer AL-Lizenz.

Darüber hinaus müssen die Immobilien den Sicherheits-, Hygiene- und Konformitätsanforderungen für Elektro- und Gasinstallationen entsprechen.

(wir erklären weiter unten etwas mehr)

Die folgenden Informationen geben eine sehr kurze Zusammenfassung der Änderungen:

Der Sektor der lokalen Beherbergung/Touristenlizenz (AL) in Portugal erlebt mit der Umsetzung neuer Vorschriften, die am 1. November 2024 in Kraft getreten sind, eine Phase wichtiger Veränderungen.
Diese Änderungen zielen darauf ab, mehrere Probleme des Sektors zu lösen und einen strukturierteren Rahmen für kurzfristige Vermietungen zu schaffen.
Das neue Dekret passt einige der Bestimmungen an, die im Oktober 2023 mit dem Inkrafttreten des Gesetzespakets „Mais Habitação“ (Mehr-Wohnungsgesetz) eingeführt wurden.

Was sind die Änderungen?

Eine der wichtigsten Änderungen ist die Aufhebung von Artikel 19 des „Mais Habitação“-Gesetzes, der die Neuregistrierung lokaler Unterkünfte (AL) einschränkte. Ab dem 1. November 2024 sind Neuregistrierungen im ganzen Land zulässig, mit Ausnahme einiger Sperrgebiete, wie etwa in weiten Teilen von Lissabon und im Zentrum von Ericeira, sowie in Sperrgebieten (Vila Nova de Gaia). Porto bereitet derzeit die Einführung von Sperrgebieten in den zentralen Gemeinden Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória und Bonfim vor.

- Die Gemeinden haben nun die Befugnis, touristische Pachtverträge einzuschränken und neue Sperrgebiete festzulegen. Diese vorübergehenden Aussetzungen neuer Registrierungen zielen darauf ab, das Wachstum von AL zu kontrollieren, während die Gemeinden langfristige Lösungen entwerfen. Gemeinden mit mehr als 1000 registrierten ALs müssen innerhalb eines Jahres Regeln für die lokale Umsetzung von ALs umsetzen, andernfalls gilt nationales Recht. Einige Städte haben bereits Maßnahmen ergriffen:

Lissabon: Die Eintragungen sind in allen Gemeinden ausgesetzt.
Hafen: Beschränkt auf dicht besiedelte Gebiete wie das historische Zentrum und Bonfim.
Cascais: Sie entschied sich, die Registrierungen nicht auszusetzen, um die Marktstabilität zu wahren.
Mafra (Ericeira): Seit 2018 gibt es ein reguliertes System.

Regeln für die Übertragbarkeit
Die allgemeine Regel der Nichtübertragbarkeit wurde auf nationaler Ebene aufgehoben. Die Gemeinden können jedoch in ausgewiesenen Bereichen Beschränkungen erlassen, die nur für Häuser und Wohnungen gelten, mit Ausnahmen für Erbschaft, Scheidung, Übertragung an Ehegatten oder Lebenspartner, Kinder oder Eltern gelten.

Ablauf von Datensätzen
LA-Datensätze laufen nicht mehr automatisch ab. Das bisherige Erfordernis einer Neubewertung im Jahr 2030 entfällt.

Besteuerung

Die neuen Vorschriften für lokale Beherbergung, die am 1. November 2024 in Kraft getreten sind, führen wichtige Änderungen in der Branche ein, indem sie frühere Beschränkungen aufheben, aber die Besteuerung unverändert lassen.
Dies bedeutet, dass die Steuervorschriften im Zusammenhang mit dem AL-Betrieb, einschließlich der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf der Immobilie, gleich bleiben. Wenn Sie eine Immobilie mit einer AL-Lizenz besitzen und das Gewerbe direkt (als Selbstständiger) betreiben, gilt die 3-Jahres-Frist weiterhin. Mit anderen Worten, es ist notwendig, die Tätigkeit auszusetzen und 36 Monate mit dem Verkauf zu warten, um von einer niedrigeren Besteuerung zu profitieren. Wenn Sie die Immobilie mit der AL-Lizenz oder innerhalb von 36 Monaten nach Beendigung der Tätigkeit verkaufen, können Sie die Ausgaben für Kapitalgewinne nicht abziehen, und die Steuer wird auf 95 % des Gewinns berechnet.

Obligatorische Voraussetzungen für den Erhalt der Lizenz für lokale Unterkünfte
Die Anforderungen an eine Immobilie, die als lokale Unterkunft gilt, variieren je nach Art der Einheit – ob es sich um eine Unterkunft, ein Apartment, eine Villa oder ein Zimmer handelt.
Diese Anforderungen können in drei Kategorien unterteilt werden: allgemeine Anforderungen, Sicherheitsanforderungen und andere spezifische Anforderungen, die zusammen die Immobilie für die Ausübung der Aktivität in Frage stellen.

Allgemeine Anforderungen

Örtliche Beherbergungsbetriebe müssen Zugang zum öffentlichen Wasser- und Abwassernetz sowie zu fließendem warmem und kaltem Wasser haben und die Einrichtungen und Geräte in gutem Zustand und Betrieb halten.
Jede Unterkunftseinheit muss über Folgendes verfügen:
• Ein Fenster mit direkter Belüftung nach außen;
• Geeignete Möbel, Geräte und Utensilien;
• Dichtungssystem für Außenleuchten;
• Türen mit Sicherheitssystem, um die Privatsphäre der Gäste zu gewährleisten.

Sanitäranlagen, ob privat oder gemeinsam, müssen folgende Kriterien erfüllen:
• Sicherheitssystem zur Gewährleistung der Privatsphäre;
• In Wohnungen, Villen und Zimmern muss mindestens eine Toilette pro vier Zimmer vorhanden sein, mit maximal 10 Gästen pro Einheit;
• In Hostels und Pensionen müssen Gemeinschaftstoiletten, die nicht nach Geschlechtern getrennt sind, über separate Toiletten mit Türen und Sicherheitssystemen verfügen, die eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche für jeweils sechs Benutzer erfordern.

Diese allgemeinen Anforderungen stellen sicher, dass die Unterkünfte die Hygiene- und Sicherheitsstandards erfüllen, die für die Tätigkeit von Local Accommodation erforderlich sind.

Sicherheitsanforderungen

Sicherheit ist ein wichtiger Aspekt für den Schutz der Gäste und die Einhaltung von Gesetzen. Diese Anforderungen können je nach Art der lokalen Unterkunft variieren, aber im Allgemeinen müssen Manager die folgenden Punkte sicherstellen:
• Feuerlöscher und Löschdecke;
• Erste-Hilfe-Ausrüstung;
• Angabe der nationalen Notrufnummer (112).

Für Betriebe mit einer Kapazität von 10 oder mehr Benutzern müssen die Sicherheitsnormen gegen Brandgefahren gemäß dem Gesetzesdekret Nr. 220/2008 und dem Technischen Regelwerk der Verordnung Nr. 1532/2008 eingehalten werden.

Zusätzlich zu diesen Anforderungen müssen Sie die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde des Gebiets einreichen. Ein wichtiger Punkt ist die Sicherstellung, dass Elektro- und Gasinstallationen den gesetzlichen Normen entsprechen.

Für eine persönliche Beratung und um die Einhaltung der Steuervorschriften zu gewährleisten, wenden Sie sich an einen Buchhalter oder Anwalt.