Neues RJUE: Was ändert sich bei der Baugenehmigung?

Das portugiesische Bau- und Planungsrecht tritt in eine neue Phase. Das Gesetzesdekret Nr. 108/2026 vom 29. Mai überarbeitet den Rechtsrahmen für Stadtentwicklung und Bauwesen (RJUE). Es führt die mit dem „Simplex Urbanístico“ von 2024 begonnene Reform fort und soll zugleich einige der bei ihrer Anwendung festgestellten Schwierigkeiten beheben.

Die wesentlichen Änderungen treten am 1. Oktober 2026 in Kraft. Dieser Termin beruht auf der durch das Gesetzesdekret Nr. 155-B/2026 vom 31. Juli beschlossenen Verschiebung. Den Gemeinden, ihren IT-Systemen und allen an den Verfahren Beteiligten soll damit ausreichend Zeit zur Anpassung gegeben werden.

Warum wurde das RJUE erneut überarbeitet?

Das Gesetzesdekret Nr. 10/2024 hatte eine weitreichende Vereinfachung der Genehmigungsverfahren in den Bereichen Stadtplanung, Raumordnung und Industrie eingeführt. In der Praxis zeigten sich jedoch Schwierigkeiten bei der Abstimmung zwischen Behörden, unterschiedliche Auslegungen und mangelnde Kohärenz innerhalb des Regelwerks.

Die Neuregelung verfolgt fünf zentrale Ziele:

- flexiblere Verfahren;
- kürzere Bearbeitungszeiten;
- klarere Begriffe;
- mehr Rechtssicherheit bei städtebaulichen Rechtstiteln;
- eine klare Regelung der Antragsprüfung, der Vorprüfung und der vorherigen Anhörung der Beteiligten.

Es geht somit nicht nur um den Abbau von Formalitäten. Die Reform soll Investitionen berechenbarer machen und zugleich die betroffenen öffentlichen und privaten Interessen schützen.

Genehmigung, Voranzeige und fristgebundene Voranzeige

Der neue Rahmen ordnet die für städtebauliche Vorhaben geltenden Instrumente neu. Je nach Art des Vorhabens und den im RJUE festgelegten Voraussetzungen kommen eine Genehmigung, eine Voranzeige oder eine fristgebundene Voranzeige zur Anwendung.

Die Voranzeige ist insbesondere in Gebieten von Bedeutung, in denen die städtebaulichen Parameter ausreichend bestimmt sind. In diesen Fällen trägt der Antragsteller die Verantwortung für die Einreichung aller erforderlichen Unterlagen und die vollständige Einhaltung der geltenden gesetzlichen und behördlichen Vorschriften. Mit der Durchführung muss nicht auf einen vorherigen Verwaltungsakt gewartet werden.

Diese Vereinfachung hebt weder die Verantwortung der Beteiligten noch die kommunalen Kontrollbefugnisse auf. Umso wichtiger werden vielmehr die korrekte Einordnung des Vorhabens, die Regelkonformität der Planung und die Verantwortlichkeitserklärungen der Fachplaner.

Einheitlichere Anträge und Unterlagen

Die Verordnung Nr. 320/2026/1 vom 31. Juli ergänzt das neue RJUE und führt verpflichtende einheitliche Formulare ein. Damit sollen Unterschiede zwischen Gemeinden verringert und die Abläufe im gesamten portugiesischen Staatsgebiet harmonisiert werden.

Zu den genehmigten Instrumenten gehören:

- ein einheitliches Formular für Genehmigungsanträge, Voranzeigen und Vorbescheidsanfragen;
- ein Formular zur Mitteilung des Baubeginns;
- Formulare für die Nutzung oder Nutzungsänderung von Gebäuden oder Einheiten;
- neue Bekanntmachungsformulare für städtebauliche Vorhaben;
- eine konsolidierte Aufstellung der erforderlichen Antragsunterlagen;
- aktualisierte Verantwortlichkeitserklärungen für die beteiligten Fachleute.

Zusätzliche Unterlagen dürfen Gemeinden nur verlangen, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist oder die Unterlagen für die Prüfung der geltenden raumplanerischen Bestimmungen zwingend erforderlich sind. Eine solche Anforderung muss begründet werden.

Mehr Verantwortung für Projektentwickler und Planungsteams

Die Vereinheitlichung kann den Kontakt mit den Gemeinden erleichtern, verlangt jedoch eine sorgfältigere Vorbereitung der Anträge. Die Unterlagen müssen das Vorhaben, seinen räumlichen Kontext, die geltenden Planungsparameter sowie etwaige Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen korrekt ausweisen.

Planverfasser und Projektkoordinatoren erhalten eine noch wichtigere Rolle beim Nachweis der Regelkonformität und bei der Abstimmung der verschiedenen Fachplanungen. Eine unvollständige Voranzeige oder eine falsche Einordnung kann zu Verzögerungen, Mehrkosten, Kontrollen und Maßnahmen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands führen.

Was sollten Eigentümer, Investoren und Projektentwickler tun?

Vor Beginn eines Projekts empfiehlt es sich:

1. das für das geplante Vorhaben geltende Verfahren zu bestimmen;
2. geltende Pläne, Auflagen, Dienstbarkeiten und Beschränkungen zu prüfen;
3. Unterlagen und Planungen anhand der neuen Pflichtformulare zu überprüfen;
4. die Abstimmung zwischen Architektur, Fachplanung und Bauüberwachung sicherzustellen;
5. die Auswirkungen der Übergangsregelungen auf bereits laufende Verfahren zu bewerten;
6. Hinweise der zuständigen Gemeinde zu verfolgen.

Laufende Verfahren sollten einzeln geprüft werden, da die Anwendung der neuen Vorschriften vom jeweiligen Datum, Verfahrensstand und den konkreten Umständen abhängt.

Eine Änderung, die frühzeitige Vorbereitung verlangt

Das neue RJUE soll einfachere, einheitlichere und rechtssichere Verfahren schaffen. Der Erfolg hängt jedoch von der Anpassung kommunaler Plattformen, der Harmonisierung der Verwaltungspraxis und der Qualität der von Antragstellern und Fachleuten eingereichten Unterlagen ab.

Mit Blick auf den 1. Oktober 2026 sollten Projekte, interne Abläufe und Unterlagen jetzt überprüft werden. Eine frühzeitige Vorbereitung kann Unsicherheiten und Verzögerungen verringern und den Übergang zum neuen System erleichtern.

*Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt weder die Prüfung der anwendbaren Rechtsvorschriften noch eine Beratung zum konkreten Einzelfall